Ceny mieszkań nadal na huśtawce

Jak wynika z raportu kwartalnego NBP, w okresie pierwszych trzech miesięcy 2024 r. znaczne zmiany popytu i podaży obserwowane w poprzednich latach zaczęły się powoli stabilizować. Po stronie podaży wzrosła oferta kontraktów na budowę mieszkań oraz liczba mieszkań, których budowa jest w toku.

Natomiast liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań na największych rynkach zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 11 tys. W okresie II kw. 2023 r. - I kw. 2024 r. sprzedano łącznie ok. 57,2 tys. kontraktów na budowę mieszkań, tj. ok. 21,2 tys. więcej względem II kw. 2022 r. - I kw.2023 r. (+59% r/r).

Zakupy mieszkań w ok. 45% (wobec 58% w poprzednim kwartale oraz 83% w I kw. 2023 r.) finansowano ze środków własnych przy istotnym wzroście udziału kredytu, w tym z dofinansowaniem rządowym Bezpieczny Kredyt 2%. Wygaśnięcie tego programu dopłat z końcem 2023 r. wyhamowało popyt mieszkaniowy bez dodatkowych zakłóceń, gdyż popyt był podtrzymywany m.in. przez silny wzrost wynagrodzeń. Zwiększyło się jednak tempo wzrostu cen mieszkań wobec nadal niskiej ich podaży.

- W kwietniu zgłoszono i rozpoczęto o 1/5 więcej budów niż przed rokiem, ale to nie oznacza jeszcze, że na rynku będzie więcej mieszkań i ich ceny okażą się niższe - mówi w rozmowie z MarketNews24 Kuba Karliński, założyciel spółki Magmillon, autor książki „Zarabiajmy na nieruchomościach”. – Bardzo wysoka inflacja i wysokie stopy procentowe spowodowały, że deweloperzy zamrozili wiele inwestycji, natomiast gwałtowne ożywienie wywołał program ówczesnego rządu Bezpieczny Kredyt 2%, powodując też przyspieszenie wzrostu cen mieszkań. Teraz sytuacja wraca do normy.

Według GUS w I kwartale 2024 r. ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły w stosunku do 4 kwartału 2023 r. o 4,3%. Na rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 4,7%, natomiast na rynku wtórnym – 4,0%. W porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 18,0% (w tym na rynku pierwotnym o 19,6%, a na rynku wtórnym o 16,4%).

W I kwartale 2024 r. odnotowano spadek r/r liczby i powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania. Wzrosła natomiast liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym.

W pierwszych trzech miesiącach 2024 r. oddano do użytkowania 48,3 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 4,4 mln m2 oraz liczbie izb równej 184,6 tys. Względem analogicznego okresu roku poprzedniego odnotowano spadki: liczby mieszkań o 6,8 tys. (12,3%), powierzchni użytkowej mieszkań o 881,8 tys. m2 (16,7%) oraz liczby izb o 34,6 tys. (15,8%).

Natomiast w okresie styczeń-maj 2024 roku oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem. Wzrosła z kolei liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Według wstępnych danych, w pierwszych pięciu miesiącach 2024 roku oddano do użytkowania 78,7 tys. mieszkań, tj. 15,9% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 47,7 tys. mieszkań – o 6,4% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 29,1 tys. mieszkań, tj. o 29,2% mniej.

Co w najbliższych miesiącach będzie działo się z cenami, których wzrost ostatnio wyhamował?

- Warto odnotować, że od 1 sierpnia zacznie obowiązywać rozporządzenie, które zmieni warunki techniczne, które muszą być spełnione w budynkach nowobudowanych, co podniesie koszty budowy i utrudni część realizacji inwestycji. I jest to jeden z powodów, aby ceny znów rosły. - komentuje Kuba Karliński, założyciel spółki Magmillon. – Rynek zbyt długo był też bardzo niestabilny, deweloperzy w koszty inwestycji wkalkulowują ryzyka kolejnych destabilizacji skoro budowa nowych mieszkań to inwestycja trwająca 5-6 lat.