Czy nieruchomości typu mixed-use zastąpią tradycyjne biurowce?
Zmiana przeznaczenia budynków, modernizacja i rewitalizacja to trendy na rynku nieruchomości, które wspierają nie tylko redukcję emisji CO2, ale i realizację projektów zrównoważonych typu mixed-use, czyli wielofunkcyjnych kompleksów wpisujących się w koncepcję miasta 15-minutowego. Czy tego typu kompleksy wyprą tradycyjne biura? Na czym opiera się ich wyjątkowość i atrakcyjność dla inwestorów?
Radosław Jodko
Z analiz Colliers wynika, że w Polsce w użytkowaniu albo w realizacji jest ok. 60 projektów typu mixed-use. Obejmują one zarówno budynki, jak i kompleksy wielofunkcyjne oraz inwestycje wielkoskalowe. Są to przykładowo: Browary Warszawskie, Port Praski czy Fabryka Norblin w Warszawie, Fabryczna City w Krakowie czy Fuzja w Łodzi.
Za inwestycję typu mixed-use uważa się te nieruchomości, w których mamy do czynienia z łączeniem kilku funkcji (znajdują się tam przestrzenie biurowe, mieszkalne, przeznaczone do spędzania wolnego czasu czy załatwienia spraw niezbędnych w codziennym życiu). – Nierzadko mamy do czynienia nie tylko z częścią biurową i mieszkalną, ale także handlowo-usługową, hotelową czy sportową bądź nawet kulturalną – zwraca uwagę Marcin Kosieniak, specjalista MEP, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.
– W tego rodzaju projekcie liczy się to, jakie funkcje ma spełniać dana inwestycja, stając się trochę miastem w mieście. I z uwagi właśnie na tę różnorodność przestrzeni odpowiadających na różne potrzeby użytkowników niezbędne jest przemyślenie lokalizacji, odpowiedniego rozlokowania poszczególnych przestrzeni w ramach kompleksu, biorąc pod uwagę przeznaczenie, bo przecież innych warunków wymaga gabinet stomatologiczny czy medycyny estetycznej, a innej – restauracja czy klub fitnes – podkreśla Kosieniak.
Wielofunkcyjne kompleksy – zespołowe podejście specjalistów
– W przypadku tego typu inwestycji współpraca architektów z inżynierami i specjalistami HVAC czy MEP okazuje się ważna już wręcz na etapie koncepcyjnym – nie tylko z uwagi na odpowiednie różne standardy czy potrzeby energetyczne danych lokali, ale i możliwości elastycznej zmiany przeznaczenia budynków, co staje się dziś jednym z najważniejszych tematów na rynku nieruchomości. Jak projektować i jak remontować dane budynki z myślą o tym, żeby tworzyć wachlarz możliwości zmiany funkcjonowania, przeznaczenia danej przestrzeni czy budynku – wyjaśnia Kosieniak.
– W przypadku takich wielofunkcyjnych kompleksów pod uwagę bierzemy wówczas nie tylko samą nieruchomość, ale i jej wpasowanie w tkankę miejską. Kluczowe elementy jednak rozgrywają się w detalach – chodzi o to, żeby różnorodność lokali nie burzyła komfortu innych. Sprowadzając rzecz do obrazowego konkretu, obecność restauracyjnej kuchni musi być nieinwazyjna dla innych lokali – czy to będzie lokal mieszkalny czy stomatolog. Podobnie z siłownią, kinem czy klubem muzycznym, gdyby taki miał się znaleźć w kompleksie – dopowiada Marcin Kosieniak, specjalista MEP, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.
Jak wskazuje, z reguły takie projekty realizowane są w dużych aglomeracjach, choć istnieje kilka projektów podmiejskich – np. Stara Cukrownia w Pruszczu Gdańskim.
Jak podkreśla Kosieniak, doświadczenie w pracy z projektami wymagającymi specjalistycznego podejścia sprawdzają się w tego typu inwestycji mixed-use. – Możemy precyzyjnie wyliczyć i zaproponować rozwiązania nie tylko wykorzystania światła słonecznego, chłodzenia pasywnego czy zasadności bądź nie użycia różnych form odzysku ciepła lub zasadności zastosowania pomp ciepła. Możemy jednak – korzystając z doświadczeń pracy w przebudowie zakładów produkcyjnych czy szpitali specjalistycznych – zaproponować rozwiązania, które są nieoczywiste w duchu trendu net-zero, czyli tworzenia zeroemisyjnych budynków – wyjaśnia Kosieniak.
– Dziś już nie tylko architektura kształtuje dane miejsce. Coraz ważniejsze staje się to, jak dana nieruchomość czy kompleks realizują zasady zrównoważonej urbanistyki, w tym tendencje ekologiczne, energooszczędne, wykorzystujące maksymalnie elementy stałe, rewitalizując je, ale przede wszystkim uwzględniając je w systemie użytkowania – podkreśla Marcin Kosieniak, specjalista MEP, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.
Czy inwestycje mixed-use są bardziej atrakcyjne?
Eksperci wskazują, że właśnie zmiana przeznaczenia budynków oraz modernizacja istniejących staną się kluczowymi trendami w 2024 roku.
Wiele projektów typu mixed-use to inwestycje, w którym znacząca rolę odbywa rewitalizacja istniejącej tkanki miejskiej z nową zabudową. Czy w tym właśnie zawiera się atrakcyjność dla użytkowników, czy także inwestorów?
– Plany dotyczące rewitalizacji stanowią integralną część wielu inwestycji, w które angażują się inwestorzy. I zresztą z powodzeniem w wielu przypadkach to się udaje. Weźmy choćby pod uwagę opuszczone zakłady produkcyjne, dobrze skomunikowane z innymi częściami miasta, w otoczeniu wielu lokalim mieszkalnych – to one często stają się nowymi ośrodkami życia lokalnego, biznesowego czy nawet turystycznego. Stają się przestrzeniami, w których rolę odgrywa powtarzalność doświadczeń realizowanych w ramach takiej przestrzeni – zwraca uwagę ekspert ds. inwestycji Radosław Jodko z RRJ Group.
Miasto 15-minutowe
Mixed-use wpisuje się w koncepcje urbanistyczne miasta 15-minutowego, czyli przestrzeni zaspokajających najważniejsze potrzeby mieszkańców w odległości 15-minutowego spaceru. Czy zatem tego typu kompleksy wielofunkcyjne staną się normą, wypierając tradycyjne biurowce?
– Z jednej strony mamy zmieniający się styl życia i trendy zachowań konsumenckich, które decydują o tym, że rośnie rola projektów inwestycyjnych mixed-use, które łączą różne funkcje. Z drugiej, inwestorzy chętniej angażują się po wnikliwej analizie, w której znaczącą rolę odgrywa nie tylko sąsiedztwo, okolica, dobrze zbadany lokalny rynek, ale także możliwość łatwej możliwości zmiany przeznaczenia budynków czy lokali. Bierzemy pod uwagę animację przestrzeni, model rozliczania, co w całości układa się w wielopoziomową analizę i strategię takiej inwestycji oglądanej z pozycji najemcy, użytkownika lokalu mieszkalnego, dewelopera czy urbanisty. Im bardziej jest ona spójna i dopasowana do danej lokalizacji, społeczności, tym bardziej rokuje na przyszłość – wyjaśnia ekspert ds. inwestycji Radosław Jodko z RRJ Group.
Jodko przyznaje, że oczywiście inwestycje mixed-use wymagają nie tylko zróżnicowanego i spójnego podejścia, ale i zarządzania różnego rodzaju klasami aktywów, tak by maksymalnie wykorzystać ich potencjał. Ale przy okazji zwraca uwagę także na rolę, jaką odgrywają szczegóły.
– Nie docenia się dziś wystarczająco tych elementów projektowanych czy realizowanych inwestycji, które wyróżniają je na tle innych. Przykładowo, warszawska Fabryka Norblin ma w swojej ofercie kino, które zresztą jest chyba jedynym w Europie eksponującym oryginalną statuetkę Oscara. Z kolei w Łodzi zabytkowa elektrownia, która jest częścią projektu Fuzja, stała się inspiracją do stworzenia modelu LEGO. To element czegoś więcej niż jedynie strategii marketingowej. Przestrzenie, które się wyróżniają ofertą, jakością realizowanych usług, dają także potencjał turystyczny – chcemy je odwiedzać, tam właśnie chcemy spotykać się ze znajomymi. To ważny trend decydujący o popularności określonych miejsc – dopowiada Jodko.
