Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?

Pesymistyczne informacje dotyczące nieruchomości komercyjnych i sektora bankowego dochodzą do nas zwłaszcza z USA. W marcu br. zakończył się program bankowego finansowania terminowego (BTFP), który był ważnym narzędziem wsparcia dla amerykańskiego systemu bankowego i został uruchomiony w odpowiedzi na upadek banków Signature, Silvergate i Silicon Valley. Pod presją znalazły się zwłaszcza banki regionalne – m.in. New York Community Bancorp. Okazuje się, że kłopoty mogą mieć także japoński bank Aozora i niemiecki Deutsche Pfandbriefbank, zaangażowane w amerykański sektor nieruchomości komercyjnych.

W dużym uproszczeniu jest to efekt wzrostu stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych, którego nie notowaliśmy od 23 lat, ale także strukturalnie – braku powrotu do biur pracowników po pandemii i upowszechnieniu się modelu pracy zdalnej. W efekcie pojawiają się nawet tak kasandryczne wizje jak wieszczenie największego kryzysu na rynku nieruchomości od czasów kryzysu finansowego w 2008 r. Z drugiej strony część analityków jest nastawiona bardziej pozytywnie – do czego z perspektywy aktywów europejskich chętnie się skłaniamy – mówi dr Jan Gąsiorowski z Wolf Theiss.

W roli Kasandry występuje m.in. Fitch, który spodziewa się, że wskaźnik niespłacalności kredytów wzrośnie powyżej szczytu osiągniętego po globalnym kryzysie finansowym w 2008 r. Według agencji, w tym roku wskaźnik ten wzrośnie z 3,6 proc. i następnie osiągnie 9,9 proc. w 2025 roku. Spadająca wartość nieruchomości i rosnące koszty finansowania mają stymulować negocjacje dotyczące przedłużenia terminu zapadalności kredytów. Jest się o co bić, gdyż analitycy Goldman Sachs prognozują w USA kumulację spłat 2,2 mld USD na rok 2027 z tego tytułu.

Z kolei jak wynika z publikacji międzynarodowych mediów - analitycy The Conversation, uważają, że zamknięcie programu BTFP nie musi doprowadzić do kłopotów banków regionalnych w USA, gdyż miały one dość czasu na dostosowanie się do wyższych stóp procentowych. Dostępne są dla nich także instrumenty FED, takie jak tzw. okno dyskontowe. 

Rozwój sytuacji w tym kraju jest oczywiście ważny dla światowego sektora bankowego i globalnego rynku nieruchomości komercyjnych, jednak patrząc z perspektywy Europy Środkowo-Wschodniej trudno nam zaakceptować scenariusz nawet zbliżony do 2008 r. W Polsce mówi się, o spadku średniej wielkość transakcji w zakresie najmu w sektorze biurowym o 20-30%. Zauważalne jest jednak, że firmy chętniej zabezpieczają powierzchnię biurową na dłuższy okres, czy podejmują działania dotyczące optymalizacji kosztów. Deweloperzy dostosowują też swoją aktywność i zawieszają projekty, co pozwala zachować dość niski poziom pustostanów. Kondycja branży jest więc stosunkowo niezła i nie możemy porównywać jej do tej w USA. To co może martwić, to oczywiście mniejsza aktywność na rynku transakcyjnym, która utrzymuje się w całym sektorze komercyjnym na bardzo niskim poziomie. W ostatnich tygodniach cieniem na optymistycznym podejściu kładzie się również sytuacja na rynku niemieckim – co dla nas może być znacznie groźniejsze niż sytuacja w USA – zauważa dr Jan Gąsiorowski.

Jak informuje Reuters w ostatnim kwartale 2023 roku ceny nieruchomości komercyjnych spadły w Niemczech o 12,1 proc. w ujęciu rocznym, najmocniej w historii. Od kilku miesięcy dochodzą do nas też informacje o kłopotach europejskiego giganta rynku nieruchomości – grupy Signa, która ogłosiła upadłość swoich kluczowych spółek, przy zobowiązaniach wycenianych na 13 mld euro.

W mediach pojawiają się tytuły o pełzającym krachu na rynku nieruchomości komercyjnych w Niemczech, jednak patrząc na liczby – są to głosy nie mające jeszcze odzwierciedlenia w faktach. Trzeba oczywiście przyznać, że niemieckie banki mają w Unii Europejskiej najwięcej kredytów dotyczących nieruchomości komercyjnych, jednak zaledwie niewielka część z nich jest zagrożona. Również skala zaangażowania i wielkość rynku w porównaniu choćby z sektorem mieszkaniowym jest nieporównywalna – uspokaja dr Jan Gąsiorowski.

Jaki jednak wpływ ta sytuacja międzynarodowa będzie miała na rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce, gdzie aktywności na rynku inwestycyjnym, osiągnęła w ub.r. najniższy poziom od 2009 roku? Wolumen transakcji wyniósł na naszym rynku około 2 mld euro, przy dużym udziale powierzchni magazynowych. Spadki dotyczyły zresztą całego regionu i sięgnęły od 27 proc. w Czechach do nawet 60 proc. w Rumunii. W Polsce łączny wolumen inwestycyjny w 2023 roku stanowił jedynie 33 proc. wyniku z 2022 roku. Jak podkreślają jednak analitycy rynku, od początku br. obserwujemy wzrost aktywności na rynku transakcyjnym, co stanowi bardzo duże pole do optymizmu na kolejne kwartały.

Ożywienie na rynku transakcyjnym w nieruchomościach komercyjnych zależy w pierwszym kroku od stabilizacji cen i tańszego pieniądza. Spadek stóp procentowych, na pewno pomógłby znaleźć poziom równowagi dla ofert kupna i sprzedaży, jednak nie spowoduje wzrostu aktywności inwestorów w obliczu globalnych obaw związanych ze zwiększonym ryzykiem na linii banki – rynek nieruchomości komercyjnych. Pewnym rozwiązaniem – o czym coraz głośniej mówi sektor bankowy – mogłaby być aktywacja rodzimego kapitału. Wygórowane wymagania związane z uzyskaniem finansowania nowych projektów ograniczać będą realizację inwestycji spekulacyjnych. Paradoksalnie – efektem kryzysu na rynku bankowym i nieruchomości komercyjnych może być więc w Polsce przyspieszenie prac nad rozwiązaniami wspierającymi tzw. fundusze typu Real Estate Investment Trust (REIT), które pozwoliłyby w większym stopniu inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym lokowanie kapitału w nieruchomościach komercyjnych – podsumowuje dr Jan Gąsiorowski.

W Czechach krajowi inwestorzy mają 60 proc. udziału w rynku nieruchomości komercyjnych. W Polsce ten odsetek stanowi zaledwie 2 proc. To mogłoby się zmienić za sprawą wprowadzenia przepisów dotyczących, czyli funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne, które gwarantują udział w czynszach płaconych przez najemców.