Pęcznieją bańki na rynkach mieszkaniowych

Minęło niespełna dziewięć lat od ogłoszenia upadłości przez bank Lehman Brothers, co było symbolicznym początkiem kryzysu na rynku kredytów hipotecznych podwyższonego ryzyka. Doprowadził on do gwałtownych przecen nieruchomości w wielu krajach. Pamięć o tych wydarzeniach wydaje się ulotna, jeśli weźmiemy pod uwagę to, że w przeważającej większości państw drożeją domy i mieszkania. Jak ustalił portal Global Property Guide, w pierwszym kwartale bieżącego roku w aż 34 krajach na 45 przebadanych zanotowano wzrosty cen.

Jakby tego było mało, w niektórych zakątkach świata domy i mieszkania są dziś wyceniane wyżej niż u szczytu ostatniej hossy (np. w Belgii, Estonii, Finlandii, Niemczech, na Węgrzech i w Wielkiej Brytanii). Bez wątpienia amnezję stymulują rekordowo niskie stopy procentowe. To przez nie niełatwo znaleźć intratną i bezpieczną przystań dla kapitału. Częścią nabywców powoduje bez wątpienia chciwość, ale trudno też nie ulec wrażeniu, że dla niektórych inwestorów na świecie nieruchomości stają się rozwiązaniem, które nawet jeśli nie da zarobić na wynajmie lub wzroście wartości, to przynajmniej pozwoli zachować wartość posiadanego majątku.

Przyczyny podwyżek cen

Za wzrostami cen mieszkań i domów stoją tani pieniądz i napływ pieniądza. Inaczej trudno byłoby na przykład wytłumaczyć, dlaczego w Australii domy drożeją od końca lat 90. XX wieku z przerwami na jedynie niewielkie korekty. W pierwszym kwartale tego roku za dom w jednym z największych ośmiu dużych miast trzeba tam było zapłacić ponad 10 proc. więcej niż rok wcześniej, o ponad 40 proc. więcej niż pięć lat wcześniej i prawie 80 proc. więcej niż dekadę temu – wynika z danych Australijskiego Urzędu Statystycznego.

Wyniki takie są tym bardziej zaskakujące, że większość mieszkańców Antypodów od dłuższego czasu spodziewała się przecen – wynika z ankiet przeprowadzanych przez Core Logic. Mimo tego popyt pompuje wyceny. Głównym powodem takiego stanu są niskie stopy procentowe.

Mniej ważnym, ale za to znacznie bardziej nośnym powodem wzrostów cen, mogą być zakupy realizowane przez przybyszów spoza Australii – szczególnie Chińczyków. Kupujący pochodzący z Państwa Środka są do takich transakcji motywowani na wiele sposobów. Część z nich chce posiadać majątek poza granicami swojego rodzimego kraju. Ponadto rynek nieruchomości uznawany jest w Chinach za jeden z najlepszych do lokowania kapitału, a domy i mieszkania są wyznacznikiem statusu społecznego. Kontrola wypływu kapitału z Chin utrudnia jednak zakupy nieruchomości poza granicami tego kraju.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Kanadzie, Nowej Zelandii i Hongkongu. Tam także ceny nieruchomości szybują, a nabywcy z Państwa Środka dokładają do tej sytuacji swą cegiełkę. Na szczególną uwagę zasługuje Hongkong. Jest to przykład rynku , na którym nabywców nie dziwią ceny rzędu 100, 200 czy nawet 300 tys. zł za metr lokalu. Palące braki mieszkaniowe powodują, że wielu osób nie stać na zakup własnego M, przez co popyt jest nawet na mieszkania kilkumetrowe – trudne do zaakceptowania w naszych realiach. Ograniczona podaż nowych lokali połączona z dużym popytem to prosty przepis na niesamowite wzrosty cen mieszkań. Pomimo szalejącego na świecie kryzysu ostatnia dekada przyniosła w Hongkongu prawie 180-proc. wzrosty cen.

Pęka brytyjska bańka?

Z niekontrolowanymi wzrostami nie radziła sobie też Wielka Brytania – szczególnie w centrum stolicy. Opinie o narastaniu bańki spekulacyjnej, podniesienie podatku od transakcji i ujawnienie właścicieli około 100 tys. nieruchomości okazały się mało ważnymi przeszkodami dla inwestorów chcących kupić rezydencje i apartamenty w centrum Londynu. Dopiero Brexit zahamował zwyżki, i to pomimo obniżenia poziomu stóp procentowych.

Efekt był o tyle zaskakujący, że w wyniku referendum mocno potaniał funt. Dotychczas takie ruchy sprzyjały zainteresowaniu zagranicznych inwestorów, bo wydawali oni mniej dolarów lub euro za nieruchomość wycenioną w funtach. Przykład? Za rezydencję w Londynie wycenioną na 5 mln funtów 23 czerwca 2016 roku (dzień referendum, gdy spodziewano się pozostania Wielkiej Brytanii w UE) trzeba było zapłacić 7,5 mln dolarów, a tydzień później już „tylko” 6,6 mln dolarów. Oszczędność na poziomie 900 tysięcy dolarów mogłaby być postrzegana jako okazja.

Jeśli jednak wierzyć wynikom najświeższej ankiety przeprowadzonej wśród brytyjskich rzeczoznawców majątkowych tak się nie stało. Co miesiąc pytani są oni między innymi o to, jak zmieniły się ceny nieruchomości w kraju i ich regionie. Wyniki prezentowane są w formie indeksu, który może przyjąć wartość w granicach od minus 100 do plus 100. Dolna granica oznacza, że wszyscy badani raportują spadki, 0 sugeruje, że ceny się nie zmieniły, a plus 100 należy odczytywać tak, że wszyscy rzeczoznawcy zaobserwowali wzrosty cen nieruchomości.

Efekt? W lipcu 2017 roku przewaga tych, którzy przez ostatnie trzy miesiące obserwowali wzrosty cen nad tymi obserwującymi spadki stopniała niemal do zera (1 punkt). Jakby tego było mało, w przypadku Londynu przewaga osób raportujących spadki jest przygniatająca (około minus 50 pkt.). I choć wiele wskaźników sugeruje wciąż, że w skali całej Wielkiej Brytanii domy drożeją, to pojawiają się opinie, że pogorszenie obserwowane w stolicy może rozlać się na cały kraj.

Ożywienie trwa, a ceny rosną

W Polsce popyt zagraniczny także jest obecny, ale w skali bez porównania mniejszej niż w krajach Zachodu. Większość nabywców z obcymi paszportami stanowią nad Wisłą Ukraińcy. Ci kupują przeważnie skromne mieszkania (średnio 59 mkw.) i choć część z nich może uznawać taki zakup za inwestycję i sposób utrzymania wartości posiadanego majątku, to bardzo daleko nam do sytuacji, która panowała w Londynie, gdzie motorem wzrostów cen rezydencji wartych miliony był właśnie popyt zgłaszany przez światowych krezusów. W Polsce nawet w przypadku najgłośniejszych adresów apartamentów w wysokościowcach nabywcy zagraniczni stanowią jedynie niewielki ułamek wszystkich kupujących (około 10 proc.). Dla zagranicznych nabywców nasz rynek jest po prostu mało znany, a przez to rzadko postrzegany jako atrakcyjny.

Nie znaczy to jednak, że w Polsce sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest ciekawa. Daleko nam do kryzysowych wskaźników sugerujących obecność bańki spekulacyjnej, ale i nad Wisłą trwające ponad cztery lata ożywienie może budzić niepokój o stabilność sytuacji w dłuższym terminie. Dopóki to kupujący dysponujący gotówką przyczyniali się do bicia kolejnych rekordów liczby sprzedawanych mieszkań czy rozpoczynanych budów, dopóty sytuacja wydawała się względnie bezpieczna. Od początku roku pojawiają się jednak dane o rosnącym popycie na kredyty hipoteczne.

I tak Biuro Informacji Kredytowej sugeruje, że przez siedem miesięcy tego roku popyt na hipoteki wzrósł prawie o 16 proc. (rdr), a warto podkreślić, że nie cały ten przyrost zawdzięczamy programowi dopłat do kredytów Mieszkanie dla młodych. Finansowanie udzielane przez banki wydaje się dziś już ostatnim źródłem kapitału, który może powiększyć skalę bezprecedensowego ożywienia w mieszkaniówce. Co warto podkreślić, jest już ono na tyle duże, że oprócz niewidzianej nigdy wcześniej skali rozpoczynanych inwestycji zaczęliśmy obserwować też wzrosty cen samych lokali.

To sugeruje, że popyt zaczął przewyższać podaż, i to – co warto podkreślić – mimo wymogu 20-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkań na kredyt i rosnących marż produktów hipotecznych. Najnowsze (wstępne) dane NBP sugerują, że w II kwartale tego roku za mieszkania w największych miastach trzeba było płacić o około 5 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z indeksu hedonicznego cen lokali używanych. Jest to wzrost niższy niż kwartał wcześniej (wtedy wynosił on około 7 proc.), ale wciąż spory.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jeszcze większe ożywienie może przynieść wprowadzenie prawa dotyczącego tzw. REIT-ów. Przypomnijmy, że chodzi o firmy inwestujące na rynku nieruchomości, których akcje mają być notowanie na giełdzie, a które w zamian za preferencje podatkowe mają oddawać akcjonariuszom 90 proc. zysku w formie dywidendy. Warto podkreślić, że wprowadzenie REIT-ów nie musi przyczynić się wcale do dalszego wzrostu rynku mieszkaniowego. Po pierwsze większość firm tego typu najpewniej będzie się skupiało na znacznie lepiej rozwiniętym rynku komercyjnym (hotelach, biurach, magazynach, galeriach handlowych i lokalach użytkowych). Do sektora mieszkaniowego z tytułu wprowadzenia REIT-ów powinno trafić znacznie mniej pieniędzy.

Do tego nie zapominajmy o pomyśle współfinansowania za pomocą REIT-ów programu budowy tanich mieszkań na wynajem w ramach Mieszkania+. Jeśli faktycznie ten cel zostałby osiągnięty, to może to doprowadzić do spadku dotychczasowego popytu inwestycyjnego na mieszkania na wynajem. Przede wszystkim widmo konkurencji z rządowym programem może schłodzić emocje potencjalnych kupujących. Wielu z nich ma dziś nadzieję, że zakup lokalu na wynajem będzie dla nich biznesem życia i nie widzą w tym rozwiązaniu ryzyka. Do tego dochodzi efekt substytucyjny – chodzi o to, że część kupujących może wybrać powierzenie swoich pieniędzy REIT-om zamiast samodzielnego zakupu mieszkania i całego procesu zajmowania się wynajmem.

Pamiętajmy, że obowiązki właściciela nie kończą się na znalezieniu samego mieszkania. Lokal trzeba przecież wykończyć, wyposażyć, przygotować ofertę, wybrać najemcę, rozliczać się z nim i reagować na awarię czy radzić sobie z sytuacjami konfliktowymi.

Na południu Europy widać ocieplenie

Nie tylko na rodzimym rynku rekordowo niskie stopy procentowe doprowadziły do podwyżek cen mieszkań. Stało się tak także w Hiszpanii, której sytuacja po wybuchu kryzysu była nie do pozazdroszczenia. Boom budowlany spowodował, że budowano nieruchomości w ogromnych ilościach. Co więcej – nie zawsze z wymaganymi pozwoleniami. Gdy koniunktura się pogorszyła, na sprzedaż był milion mieszkań (szacunki hiszpańskiego Ministerstwa Budownictwa za 2009 rok), choć zdarzały się także szacunki mówiące o liczbie 1,6 mln (Global Property Guide). Z tej liczby aż 330 tys. nieruchomości miało być w budowie. Aby znaleźć punkt odniesienia, warto zauważyć, że w Polsce, gdzie mieszka tylko kilkanaście procent mniej ludzi niż w Hiszpanii, w sumie istniało w 2015 roku około 14 mln domów i mieszkań, a co roku oddaje się do użytkowania około 150 tys. kolejnych. Liczba niesprzedanych mieszkań w Hiszpanii była więc porażająca.

Czas jednak zaleczył rany. Gwałtowny spadek cen (nawet o ponad połowę) spowodował, że rynek zaczął wchłaniać hiszpańską górkę mieszkaniową. Spore zasługi na tym polu mają kupujący spoza granic słonecznej Hiszpanii. Udział zagranicznych nabywców wzrósł z poziomu około 6 proc. w 2010 roku do 20 proc. w 2015 roku – wynika z danych Ministerstwa Budownictwa. Największe zasługi mają tu tradycyjnie Brytyjczycy. Mniej hiszpańskich adresów kupują Francuzi, Niemcy, Belgowie, Włosi i Szwedzi – sugeruje portal Global Property Guide. Zarówno Chińczycy, jak i Rosjanie mają niewielki udział w zakupach. Niemniej efekt jest taki, że od dwóch lat poprawa na rynku ma też odzwierciedlenie w rosnących cenach. Proces ten na dobre rozpoczął się na początku 2015 roku. Po dwóch latach wyceny nieruchomości z drugiej ręki wzrosły już o 12 proc. – wynika z danych Eurostatu za I kwartał tego roku.