Rynek mieszkań zwalnia, ale deweloperzy szykują się na odbicie

rynek nieruchomości w Polsce

  • W I kwartale 2026 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 1,4% r/r, mimo wzrostu powierzchni użytkowej.

  • Wyraźnie zmalała liczba nowych inwestycji (-11,4% r/r), co może sygnalizować ostrożność deweloperów.

  • Jednocześnie wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę (+7,4% r/r), co wskazuje na możliwe odbicie w kolejnych kwartałach.

Rynek mieszkaniowy hamuje, ale fundamenty pozostają stabilne

Polski rynek mieszkaniowy w pierwszym kwartale 2026 roku wysyła mieszane sygnały. Z jednej strony liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 1,4% rok do roku i wyniosła 45,2 tys., z drugiej jednak wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę o 7,4%, co może zwiastować poprawę aktywności inwestycyjnej w kolejnych miesiącach.

Jak oceniają analitycy, obecne dane wskazują na przejściową fazę schłodzenia rynku, wynikającą głównie z wysokich kosztów finansowania oraz niepewności popytowej.

Mniej oddanych mieszkań, ale większe metraże

W okresie styczeń–marzec 2026 r. deweloperzy oddali do użytkowania 26,1 tys. mieszkań, czyli o 5,9% mniej niż rok wcześniej, podczas gdy inwestorzy indywidualni zwiększyli aktywność o 6%, dostarczając 17,9 tys. lokali.

Co istotne, mimo spadku liczby mieszkań, łączna powierzchnia użytkowa wzrosła o 1,1%, osiągając 4,2 mln m². Przeciętna wielkość mieszkania wyniosła 93,1 m², co sugeruje rosnące zainteresowanie większymi lokalami.

Zdaniem rynku może to oznaczać zmianę struktury popytu. Klienci coraz częściej wybierają większe mieszkania lub domy, co wpisuje się w długoterminowy trend suburbanizacji i pracy hybrydowej.

Spadek nowych inwestycji to sygnał ostrzegawczy

Znacznie bardziej niepokojące są dane dotyczące liczby rozpoczętych budów. W pierwszym kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, czyli o 11,4% mniej niż rok wcześniej.

Deweloperzy ograniczyli nowe projekty aż o 15,5%, co może wynikać z kilku czynników:

  • wysokich kosztów kredytów inwestycyjnych

  • niepewności dotyczącej popytu

  • rosnących kosztów materiałów i pracy

Analitycy wskazują, że takie ograniczenie podaży w przyszłości może przełożyć się na presję wzrostową cen mieszkań, jeśli popyt zacznie się odbudowywać.

Pozwolenia na budowę rosną – sygnał przyszłego odbicia

W kontraście do spadku liczby rozpoczętych inwestycji, liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła do 67,5 tys., co oznacza wzrost o 7,4% rok do roku.

Deweloperzy uzyskali pozwolenia na 45,9 tys. mieszkań (+10,7%), a inwestorzy indywidualni na 20,6 tys. (+13%).

To ważny sygnał, ponieważ pozwolenia są wskaźnikiem wyprzedzającym. W praktyce oznacza to, że branża przygotowuje się na poprawę warunków rynkowych.

Regionalne centra wzrostu pozostają bez zmian

Największa aktywność budowlana koncentruje się w największych regionach kraju. Liderem pozostaje województwo mazowieckie z 9,1 tys. mieszkań oddanych do użytkowania, a także najwyższą liczbą pozwoleń i rozpoczętych budów.

W czołówce znajdują się również województwa:

  • śląskie

  • małopolskie

Jak twierdzą analitycy, koncentracja inwestycji w dużych aglomeracjach wynika z utrzymującego się popytu migracyjnego oraz silnych rynków pracy.

Rynek w fazie przejściowej

Obecne dane można interpretować jako klasyczny moment przejścia między cyklami koniunkturalnymi.

Z jednej strony:

  • spada liczba nowych inwestycji

  • deweloperzy ograniczają ryzyko

Z drugiej:

  • rosną pozwolenia na budowę

  • stabilizuje się struktura rynku

To może oznaczać, że branża przygotowuje się na nowe otwarcie w drugiej połowie 2026 roku. Kluczowe będą:

  • decyzje banków centralnych dotyczące stóp procentowych

  • dostępność kredytów hipotecznych

  • sytuacja dochodowa gospodarstw domowych

Jeśli warunki finansowe się poprawią, rynek może szybko wrócić do wzrostów. W przeciwnym razie grozi mu okres stagnacji.

Źródło: GUS