13 zmian, które czekają rynek nieruchomości w 2017 roku

Wydawałoby się, że rynek nieruchomości jest stabilny. Nic bardziej mylnego. Dawno już nie planowano na nim tak wielu zmian. Większość z nich wynika ze zmian w prawie, nad którymi pracuje rząd

1. Użytkowanie wieczyste idzie do lamusa

W gronie takich propozycji jest likwidacja użytkowania wieczystego. Chodzi o projekt ustawy, nad którym pracuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (obecnie dokumentem zajmuje się już Komitet Stały Rady Ministrów). Zakłada on, że właściciele mieszkań w blokach pożegnają się z uciążliwymi i kosztownymi opłatami za użytkowanie wieczyste gruntu. Prawo użytkowania wieczystego do gruntu ma zostać bowiem przekształcone w prawo własności. Nie stanie się to jednak za darmo. Nowi właściciele przez 20 lat będą wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości tytułem rat za przekształcenie. W dłuższym terminie oznacza to realne oszczędności, bo bez zmian w prawie opłaty trzeba by było wnosić – nomen omen – „wieczyście”.

Niestety może się okazać, że z dobrodziejstw nowego prawa nie skorzystają wszyscy spółdzielcy. Dotyczy to osób mieszkających w blokach, w których nikt nie wykupił mieszkań na własność. Istnieje też ryzyko, że nowe regulacje okażą się problematyczne dla banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych na zakup mieszkań. Wszystko przez planowane wpisy do ksiąg wieczystych roszczeń o zapłatę rat za przekształcenie. Nie wiadomo, jak banki podejdą do tych nowych obciążeń nieruchomości.

Stratne będą też samorządy, dla których opłaty za użytkowanie wieczyste bywają ważnym elementem przychodów. Co prawda przez 20 lat opłaty te nadal będą wnoszone, ale po tym czasie samorządowe budżety zostaną trwale uszczuplone.

Ale uwaga! Zmiana dotyczy tylko nieruchomości mieszkalnych. Użytkownikami wieczystymi pozostaną właściciele biurowców zbudowanych na parcelach należących do Skarbu Państwa lub władz gmin, powiatów czy województw.

2. Budowa tanich mieszkań na wynajem

Pilotaż programu „Mieszkanie +” (czyli tanich mieszkań na wynajem, które docelowo mają zostać oddane na własność najemców) prowadzi BGK Nieruchomości. Ze strony internetowej tej instytucji wynika, że podpisane zostały listy intencyjne pozwalające zbudować około 15 tys. mieszkań w 56 gminach (stan na 15 grudnia). Aby uzmysłowić, jak dużym wyzwaniem organizacyjnym byłoby prowadzenie budowy tak wielkiej liczby mieszkań, warto wiedzieć, że największe firmy deweloperskie w Polsce są w stanie oddawać do użytkowania około 3-4 tys. lokali rocznie.

Co warte podkreślenia, 12 grudnia podpisano już pierwszą umowę na budowę 180 mieszkań na wynajem w Białej Podlaskiej. Przedstawiciele BGK Nieruchomości nie wykluczają ponadto zakupu nieruchomości w budowie, a nawet wybudowanych, dzięki czemu do mieszkań bardzo szybko mogliby wprowadzić się pierwsi najemcy. Czas pokaże, jak program ten będzie realizowany. Na razie wiemy, że zakłada on wynajem mieszkań z czynszem na poziomie 10-20 zł za mkw. miesięcznie. Gdyby ktoś chciał zostać właścicielem takiego lokum, będzie musiał płacić 20 proc. więcej przez 30 lat.

Efekt ma być więc identyczny do tego, w którym kupuje się mieszkanie na normalnym rynku, zaciągając 30-letni kredyt. Mechanizm proponowany przez rząd ma być jednak o połowę tańszy i zarezerwowany dla osób, których na kredyt nie stać. Wciąż nie wiadomo, w jaki sposób ma to być weryfikowane. Wiemy tylko, że pod uwagę mają być brane zarobki i liczba dzieci. Coraz częściej pojawiają się też głosy, że posiadanie mieszkania (obecnie lub w przeszłości) nie będzie warunkiem wyłączającym z programu.

Pomysł budzi kontrowersje. Z zapowiedzi wynika, że osoba, która zostanie najemcą w preferencyjnym systemie, nie będzie potem weryfikowana pod kątem zarobków i majątku. Z pomocą państwa i bez potrzeby zaciągania kredytu własne mieszkanie mogą więc uzyskać osoby majętne. Ponadto raz zbudowane mieszkania nie będą służyły docelowo tym, którzy faktycznie mają w danym momencie niższe dochody. Gdyby tego było mało, minister infrastruktury i budownictwa sugerował, że w konsekwencji wprowadzenia programu mogą stracić właściciele mieszkań na wynajem, którzy zarobią na nich mniej, niż sądzili.

3. Obowiązkowe 20 proc. wkładu własnego

Jeśli ktoś nie chce latami czekać w kolejce po mieszkanie, które tanio najmie i po latach przejmie na własność, musi przygotować się na to, że zakup mieszkania na własność od stycznia 2017 roku znowu będzie trudniejszy. Wkład własny przy kredycie będzie musiał stanowić 20 proc. wartości nabywanej nieruchomości. W skrajnym przypadku może się więc okazać, że osoby chcące kupić lokum warte 300 tys. zł będą musiały mieć 100 tysięcy w gotówce. Skąd taka kwota? 20 proc. (60 tys. zł) trzeba będzie posiadać tytułem wkładu własnego. Koszty transakcyjne i prowizje kredytowe kosztują kolejne 25 tys. zł, a odświeżenie mieszkania pochłonie pozostałe 15 tys. zł.

Całe szczęście banki planują w 2017 roku udzielanie kredytów również osobom dysponującym 10-proc. wkładem własnym – o ile drugie tyle zostanie np. ubezpieczone. Dla wielu osób wymagany przy zakupie na kredyt poziom gotówki wciąż jest kwotą zaporową. Do tego kredyty z niższym wkładem są droższe i wymagają wykupienia polisy. Przez 30 lat spłacania 300 tys. zł trzeba się wtedy liczyć z dodatkowymi kosztami na poziomie kilkunastu tysięcy złotych.

4. Zmiany w sposobie oferowania kredytów hipotecznych

Wyższy wkład własny to niejedyna zmiana, która czeka rynek hipoteczny. Trwają bowiem prace nad prawem ingerującym w tę materię. Zmiany nie będą jednak rewolucyjne. Zakłada się ustawowy zakaz zadłużania się w walucie innej niż ta, w której zarabiamy, lepsze obowiązki informacyjne i nakaz zwrotu części pobranych prowizji w przypadku wcześniejszej spłaty długu. Do tego kredytobiorca będzie wiedział, jaką prowizję bank zapłaci doradcy kredytowemu, a same banki będą musiały zaproponować kredyt bez dodatkowych produktów. Nie spodziewajmy się jednak, że jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki banki zrezygnują z oferowania kredytów wraz z innymi produktami (takimi jak ubezpieczenia, konta, karty itd.). Wystarczy, że zaproponują opcję wolną od dodatkowych obowiązków. Może być ona jednak na tyle niekorzystna cenowo, że żadnego klienta nie zainteresuje.

Pojawiła się też propozycja, aby pośrednicy kredytowi nie byli wynagradzani przez banki, tylko przez potencjalnego kredytobiorcę. Rozwiązanie to jest kuszące, bo może likwidować ewentualny konflikt interesów. Z drugiej strony jednak, zważywszy na to, że aby kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba mieć nawet 100 tys. zł gotówki, dodanie do listy kosztów dodatkowych tysięcy złotych tytułem doradztwa może być dla klientów uszczęśliwianiem na siłę.

5. Ożywienie w MDM

Przyzwyczaić się do nowej sytuacji może pomóc kolejna transza pieniędzy na dopłaty z programu Mieszkanie dla młodych. Do wydania będzie trochę ponad 340 mln zł. Niestety pieniądze te starczą na 2-3 miesiące, ponieważ historia pokazała, że Polacy potrafią wchłonąć nawet 200 mln zł dopłat w ciągu miesiąca. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że już od pewnego czasu potencjalni nabywcy szukają mieszkań i przygotowują się, aby w pierwszych dniach stycznia złożyć w bankach wniosek o kredyt z dopłatą.

Pieniądze szybko się więc skończą i zostanie tylko możliwość skorzystania z budżetu przewidzianego na rok 2018. Prawie połowa tych pieniędzy już jest dostępna i najpewniej transza ta wyczerpie się (wzorem sytuacji z 2016 roku) w okolicach połowy roku.

Warto podkreślić, że rok 2018 będzie ostatnim rokiem dopłat do kredytów. Później mechanizm ten ma zostać zastąpiony znacznie bardziej efektywnym systemem długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe (element programu Mieszkanie +). Założenie jest takie, że odkładając co miesiąc określoną kwotę, właściciel konta mieszkaniowego po pięciu latach uzbiera kapitał, otrzyma od banku odsetki nieobciążone tzw. podatkiem Belki oraz na zachętę dostanie dopłatę od państwa. W zapowiedziach pojawia się informacja, że z dopłat mogą być wykluczeni najlepiej zarabiający. Zebrane w ten sposób pieniądze będzie można wydać na cele mieszkaniowe.

6. TBS-y po duńsku

Z dużym prawdopodobieństwem zebrane pieniądze będzie można też przeznaczyć na partycypację w TBS-ach, uzyskując możliwość najmu mieszkania w cenie niższej niż rynkowa (nawet o około 20-30 proc.). W nowej formule mieszkańcy lokali w TBS-ach nie mają możliwości przejęcia mieszkań na własność.

W ramach programu Mieszkanie + planowana jest jednak rewolucja w tym segmencie rynku. Istnieje bowiem możliwość skorzystania z dotacji w kwocie 20 proc. kosztów budowy bloku, pod warunkiem że TBS będzie pobierał niski czynsz (o 20 proc. niższy niż w obecnej formule). Wsparcie to będzie można ponadto łączyć z preferencyjnym systemem finansowania budowy, z którego można otrzymać 75 proc. pieniędzy na inwestycję. Łącząc te dwa źródła, wystarczy więc pozyskać od przyszłych najemców zaledwie 5 proc. kosztów budowy nowego bloku. O ile odpowiednie zmiany w prawie zostaną wprowadzone, to rodzime TBS-y upodobnią się do duńskich organizacji non-profit, w których mieszka co piąty obywatel tego kraju.

7. Zwrot spreadu walutowego

W 2017 roku spore zainteresowanie budzić będą też perypetie ustawy dotykającej kwestii zwrotu części spreadów walutowych. Na razie propozycja zakłada wprowadzenie limitu na poziomie 350 tys. zł – jest to górna granica zadłużenia, od której naliczane będą kwoty do ewentualnego zwrotu. Jak czytamy w uzasadnieniu do prezydenckiej propozycji, na koniec 2015 roku kredytów i pożyczek walutowych było 713 tysięcy. Z kalkulacji kosztów przeprowadzonych przez projektodawców wynika, że przeciętny koszt, jaki może ponieść bank w przeliczeniu na pojedynczego kredytobiorcę, to około 5,3 tys. zł. Szacunki KNF mówią raczej o średniej wartości na poziomie 13 tys. zł.

Nad nowym prawem wciąż pracuje parlament. Druk skierowany został do komisji sejmowej, która po pierwszej dekadzie grudnia wciąż nie ma w oficjalnych planach czytania wspomnianej ustawy. Z dużym prawdopodobieństwem dalsze prace podjęte zostaną dopiero w 2017 roku.

Według projektodawców koszty wdrożenia ustawy to 3,6-4 mld zł. NBP jest mniej zachowawczy i sugeruje nawet dwukrotnie wyższą wycenę. Swoje szacunki przygotowała też Komisja Nadzoru Finansowego, która mówi o 9,3 mld zł. Kwoty te byłyby dla rodzimego sektora bankowego znaczące, bo stanowią nawet ponad połowę jego rocznego wyniku netto. Banki mogłyby więc mniej chętnie udzielać kredytów. Z punktu widzenia kredytobiorców nowe prawo oznaczałoby ulgę w ratach, ale na pewno nie rozwiązanie problemu kredytów walutowych.

8. Spadki cen ziemi rolnej

Choć do zmiany w obszarze obrotu gruntami rolnymi doszło już w 2016 roku, to wiele osób wciąż nie jest tego świadomych. Co się zmieniło? Po pierwsze nabywcą ziemi rolnej może zostać jedynie rolnik indywidualny. To oznacza, że trzeba mieć kwalifikacje rolnicze, od przynajmniej pięciu lat mieszkać na terenie gminy, na której ma się działkę, i od co najmniej pięciu lat samodzielnie tę parcelę uprawiać. Definicji tej nie spełnia na przykład osoba gospodarująca na 300 ha.

Z punktu widzenia obrotu rynkowego efekt nowego prawa jest taki, że w drugim kwartale 2016 roku (ustawa weszła w życie z ostatnim dniem kwietnia) liczba zawieranych transakcji spadła o połowę (kwartał do kwartału). Kolejne miesiące najpewniej przyniosą jeszcze gorsze dane, bo w kwietniu wciąż wiele osób zawierało transakcje na ostatnią chwilę.

Do tego pierwsze dane GUS pokazują, że ziemia zaczęła tanieć. Gdyby w obliczeniach średniej ceny transakcyjnej uwzględnić jakość gruntów, to okazałoby się, że w II kw. 2016 roku za przeciętny hektar trzeba było płacić 35 tys. zł, czyli o 532 zł mniej niż kwartał wcześniej. Z dużym prawdopodobieństwem w najbliższym czasie ceny ziemi rolnej będą spadały, choć nie należy spodziewać się szaleńczych przecen.

Banki wciąż podchodzą też niechętnie do udzielania kredytów zabezpieczonych na ziemi rolnej. Powód jest prosty – przy znacznie ograniczonym obrocie rynkowym grunt taki jest mniej płynny, a więc stanowi gorsze zabezpieczenie długu.

9. Zbudujemy po nowemu

Potężną zmianą w prawie ma być też kodeks urbanistyczno-budowlany. Budzi on wiele kontrowersji i wymaga jeszcze pracy, ale rząd wydaje się zdeterminowany, by go wprowadzić. Zmiany mają dotyczyć uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz planowania przestrzennego. Nowe regulacje będą wchodzić w życie stopniowo, ale jak sugeruje ustawodawca, mają przeciwdziałać rozlewaniu się miast, ukrócić spekulację gruntami i przyspieszyć procesy administracyjne związane z uzyskiwaniem zgód budowlanych. Właśnie tak nazywać ma się decyzja, która zastąpi dzisiejsze warunki zabudowy i pozwolenie na budowę.

Dziś trudno określić, jakie będą skutki nowego prawa. Ułatwienia administracyjne ograniczyć koszty przygotowania inwestycji, a więc zmniejszyć ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów. Z drugiej strony jeśli ustawa ma ukrócić nieracjonalne rozlewanie się miast, to może się okazać, że deweloperzy nie będą budować więcej osiedli z dala od infrastruktury. Z punktu widzenia samorządów to bardzo dobrze, ale z rynku może zniknąć nisza, którą wybierały dotychczas osoby szukające możliwie najtańszych czterech kątów. Trzeba też pamiętać, że krytycy nowego prawa sugerują, że za mocno ingeruje ono w prawo własności.

10. W 2017 roku zamieszkamy bardziej ekologicznie

Wraz z obietnicą wprowadzenia nowego prawa budowlanego warto też zwrócić uwagę na nowe zasady budowania nieruchomości, które wejdą w życie już od stycznia. Chcąc zadośćuczynić unijnym wymogom dotyczącym emisji dwutlenku węgla, przyjęto, że od 2021 roku nowe budynki będą miały niemal zerowe zapotrzebowanie na energię. Regulacje wchodzące w życie od 2017 roku są przymiarką do sprostania tym wymaganiom.

O tym, czy dany budynek będzie je spełniał, będzie decydować wynik równania. Rozkładając je na czynniki pierwsze, łatwo zauważyć, że wykorzystanie do ogrzewania paliw kopalnych będzie neutralne dla oceny energooszczędności budynku, podczas gdy ogrzewanie z wykorzystaniem energii elektrycznej zostanie ukarane. Z drugiej strony preferowane będą źródła energii odnawialnej oraz biomasa. W opinii ekspertów może jednak dojść do niecodziennej sytuacji, w której nowoczesny energooszczędny dom ogrzewany pompą ciepła (urządzenie potrzebuje energii elektrycznej do wytworzenia ciepła) zostanie uznany za równie energooszczędny co słabo izolowany dom ogrzewany kotłem na drewno.

11. Instytucjonalny rynek najmu coraz pewniej raczkuje

W przyszłym roku można też spodziewać się dalszego rozwoju rynku najmu. Póki co najbardziej aktywny na tym rynku był BGK Nieruchomości. W związku z zaangażowaniem w realizację programu Mieszkanie + można spodziewać się, że ten podmiot nie będzie już kupował tak wielu mieszkań z przeznaczeniem na wynajem.

Ostatnie miesiące pokazują jednak, że w to miejsce skłonne są wchodzić fundusze inwestycyjne. Są one aktywne przy kupowaniu mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Na razie takich transakcji wciąż było niewiele, ale zapowiedzi sugerują, że to dopiero początek. Rynek najmu mieszkań jest bowiem ciekawym segmentem dla inwestorów o ograniczonym apetycie na ryzyko. W odróżnieniu od segmentu komercyjnego (biura, magazyny, lokale handlowe) sektor mieszkaniowy pozwala zarobić mniej, ale zyski z tej działalności są bardziej stabilne.

12. REIT po polsku

Rok 2017 będzie też okresem wzmożonej debaty na temat uruchamiania w Polsce REIT-ów i prac nad stosownymi regulacjami prawnymi. REIT (czyli Real Estate Investment Trust) to w skrócie firma notowana na giełdzie, która inwestuje na rynku nieruchomości i lwią część swoich zysków oddaje akcjonariuszom. Ustawa potrzebna jest po to, aby wspomniany zysk nie był podwójnie opodatkowany (najpierw jako zysk firmy, a potem jako dywidenda wypłacana inwestorom).

Projekt ustawy od razu wywołał potężną burzę, ponieważ zakłada on, że polskie podmioty nie będą mogły inwestować na rynku mieszkaniowym. Wszystko wskazuje na to, że to obostrzenie uda się znieść na etapie prac nad nowym prawem. Trzeba jednak mieć świadomość, że mieszkaniowe REIT-y z założenia powinny być mniej ryzykowne, a skoro ryzyko jest niższe, to i potencjalne zyski powinny być umiarkowane. Teoretycznie więc chciwość powinna przemawiać raczej za popularnością REIT-ów działających na rynku komercyjnym.

13. Za mieszkanie zapłacisz mniej

Na koniec pozostaje kosmetyczna zmiana dotycząca stawek podatku od nieruchomości. Te w 2017 roku będą nieznacznie niższe.

Od 1 stycznia stawki podatku rolnego będą o 2,4 proc. niższe niż w 2016 roku i będą wynosić od 6,56 zł za ha do 262,2zł za ha (zależne od przydatności gleby, lokalizacji i wielości gospodarstwa). Za hektar gruntu leśnego przyjdzie w 2017 roku zapłacić o 0,4 proc. mniej (42,02 zł). Stawki podatku od nieruchomości spadną natomiast o 0,9 proc. Za mkw. mieszkania zapłacimy 0,75zł, a za metr biura 22,66 zł.