Ceny mieszkań w V4 dobrze obrazują różnice w gospodarkach tych krajów

Nieruchomości w Republice Czeskiej są zdecydowanie najdroższe spośród wszystkich krajów Grupy Wyszehradzkiej. Niezwykle interesująca, wręcz szokująca jest różnica w cenach pomiędzy Pragą a Ostrawą (trzecie najludniejsze miasto Czech). Metr kwadratowy w centrum Pragi kosztuje aż 3447 euro, w dalszych dzielnicach – 2077 euro. W Brnie te kwoty wynoszą odpowiednio 2049 i 1550 euro, podczas gdy w Ostrawie tylko 808 i 513 euro – czterokrotnie mniej niż w stolicy. Trzypokojowe mieszkanie w Ostrawie można kupić już za równowartość 25 tys. euro.

Polska

Średnia cena metra kwadratowego w centrum Warszawy wynosi 2503 euro, zaś w dalszych dzielnicach 1622 euro. Kraków okazuje się tańszy – w stolicy Małopolski te kwoty wynoszą odpowiednio 2 148 euro oraz 1413 euro. Zaskakująco niskie mogą być ceny w Łodzi, trzecim mieście Polski pod względem liczby mieszkańców: 1067 oraz 874 euro za metr kwadratowy.

Widoczne są również różnice w cenach najmu, choć są one relatywnie mniejsze niż w przypadku kupna mieszkania. Za wynajem kawalerki w centrum Warszawy należy zapłacić średnio 513 euro, w pozostałych dzielnicach średnio 399 euro. W Krakowie te kwoty wynoszą 438 i 331 euro, a w Łodzi 308 oraz 220 euro.

Słowacja

Ceny mieszkań na Słowacji wydają się być zbliżone do polskich. Oczywiście najdroższa jest Bratysława: średnio 2449 euro za metr kwadratowy w centrum oraz 1742 euro w innych dzielnicach. W Koszycach te wskaźniki wynoszą odpowiednio 1425 i 1082 euro, natomiast w Preszowie 1400 i 1000 euro. Należy jednak podkreślić, że tylko Bratysława oraz Koszyce przekraczają liczbę 100 tys. mieszkańców (Bratysława to miasto prawie półmilionowe, w Koszycach mieszka około ćwierć miliona ludzi. Pozostałe ważniejsze ośrodki miejskie na Słowacji z perspektywy polskiej można uznać za miasta niewielkie (w tym Preszów). Trzeba zauważyć, że różnice w cenach najmu w największych miastach Słowacji są, w porównaniu do pozostałych krajów V4, relatywnie niewielkie.

Węgry

Na Węgrzech mieszkanie będzie najtańsze – choć ich ceny znacząco wzrosły od 2015 roku nadal można tam kupić i wynająć nieruchomość najtaniej we wszystkich krajach V4. W Budapeszcie za metr kwadratowy mieszkania w centrum miasta trzeba zapłacić średnio 1852 euro. W odleglejszych dzielnicach – 1 100 euro. W Debreczynie te wskaźniki wynoszą odpowiednio 847 i 563 euro, zaś w Segedynie 936 i 613 euro. Należy jednak podkreślić, iż zarobki na Węgrzech są zdecydowanie najniższe w krajach V4.

Różnice w cenach najmu mieszkań pomiędzy Budapesztem a Debreczynem i Segedynem są znaczące, zwłaszcza, jeżeli weźmiemy pod uwagę relatywnie niskie zarobki na Węgrzech. Co więcej, Węgrzy nieposiadający własnego mieszkania muszą wydawać stosunkowo największą część swoich zarobków na wynajem. Średnie wynagrodzenie na Węgrzech nie przekracza 500 euro miesięcznie, a średni koszt za wynajem kawalerki poza centrum to 245 euro.

Jak żyć

Zdecydowanie najlepszy wskaźnik cen mieszkań do zarobków ma Ostrawa, a w następnej kolejności Łódź, Debreczyn, Segedyn i Koszyce.

Ile miesięcznych pensji netto należy przeznaczyć na kupno mieszkania w różnych miastach? Przyjmijmy, że to 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 60 metrów kw., poza centrum.W Ostrawie na kupno mieszkania starczą niecałe 43 pensje, podczas gdy w Pradze potrzeba ich niemal 132. Mieszkaniec Ostrawy musi więc pracować trzy razy krócej na mieszkanie niż prażanin.

Praskie ceny uzasadniają obiektywne czynniki. Praga ma jeden z najniższych wskaźników bezrobocia w Europie – zaledwie 2,8 proc. W Kraju Morawsko-Śląskim, którego stolicą jest Ostrawa, stopa bezrobocia sięga 8,1 proc. (dane Eurostatu za 2015 r.) i jest najwyższa w całej Republice (na koniec 2016 r. bezrobocie nie przekraczało 3,5 proc.).

Ostrawa jest miastem przemysłowym, ale z mniejszym zapotrzebowaniem na specjalistów w branżach IT czy PR. W Pradze ulokowało się więcej zagranicznych koncernów. Ponadto Praga jest po prostu bardzo atrakcyjnym miastem dla cudzoziemców, turystów, studentów, a to ma istotny wpływ na ceny nieruchomości. Od 2005 r. w Czechach oddaje się rocznie ok. 25 tys. nowych mieszkań. Według danych Eurostatu, w 2015 r. liczba zezwoleń na budowę wzrosła o 5,9 proc., choć we wcześniejszych latach (przed 2014 r.) zauważalna była wyraźna tendencja spadkowa.

Bardziej zrównoważony wydaje się rynek nieruchomości na Słowacji. Bratysława jest oczywiście najdroższym miastem, generalnie jednak ceny w największych miastach Słowacji nie są tak zróżnicowane jak w Republice Czeskiej. I nie są zawyżane przez masowy napływ obcokrajowców chcących się osiedlić pod Tatrami, lub przez turystów (jak w przypadku Pragi i Budapesztu). Na Słowacji rocznie oddawanych jest ok. 15 tys. nowych mieszkań. Według Eurostatu w 2015 r. liczba zezwoleń na budowę wzrosła o 18,7 proc. (w 2014 r. tylko o 2,1 proc.).

Jeszcze w 2014 r. Budapeszt był jedną z najtańszych pod tym względem stolic Europy, na całych Węgrzech spadała również systematycznie liczba pozwoleń na budowę. Za równowartość około 40-50 tys. euro można było bez problemu nabyć mieszkanie w zabytkowej kamienicy w centrum stolicy. Sytuacja zmieniła się w 2015 rok, od kiedy to rynek nieruchomości na Węgrzech przeżywa znaczące ożywienie. Według Eurostatu wzrost zezwoleń już w 2015 r. wyniósł aż 31,6 proc.
W 2016 r. wydano na Węgrzech ponad 10,25 tys. zezwoleń na budowę (połowę w samej stolicy), podczas gdy w 2015 r. tylko 6526 (dane za urzędem statystycznym Węgier).

Na wzrost cen mieszkań na Węgrzech (zwłaszcza w Budapeszcie) wpływ ma m.in. dofinansowanie przez rząd mieszkań dla młodych rodzin, obniżenie w 2016 r. stawki VAT na nowe mieszkania z 27 do 5 proc., a także działalność serwisu Airbnb, poprzez który mieszkania na krótki pobyt w Budapeszcie wynajmują coraz liczniejsi turyści.