Nie będąc rolnikiem też można kupić ziemię

Prawo obowiązujące dokładnie od roku nie pozwala na zakup ziemi rolnej osobie, która nie jest rolnikiem. Taka jest ogólna zasada, ale nie znaczy to wcale, że nie będąc rolnikiem nie może spróbować swoich sił w agrobiznesie. Wszystko za sprawą pewnej furtki, którą ustawodawca zostawił w ustawie. Chodzi o możliwość ubiegania się o specjalne pozwolenie, które wydaje Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR). Wystarczy udowodnić, że będzie się dobrym rolnikiem i zobowiązać się do zamieszkania przez przynajmniej pięć lat na terenie gminy, na której planowany jest zakup gruntu. Ziemię tę oczywiście trzeba też uprawiać i nie można jej sprzedać przez dziesięć lat. Obostrzeń jest więc sporo. Mimo to przez dziewięć miesięcy działania nowego prawa Polacy złożyli 5051 wniosków o pozwolenie. Negatywnych decyzji było jedynie 73 – wynika z danych ANR.

Przypomnijmy, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od pięciu lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje.

Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe – do 0,5 ha – nierolnik kupi jedynie wtedy, gdy na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też przepis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.

Wykształcenie i chęć szczera…

Jednym z głównych zadań nowego prawa było utrudnienie spekulacyjnych inwestycji na rynku ziemi rolnej. Nie jest jednak tak, że osoba, która chciałaby wiązać swoją przyszłość z rolnictwem, nie ma możliwości założenia od podstaw gospodarstwa rolnego.

Wystarczy mieć pomysł na biznes (najlepiej zaopiniowany przez niezależną organizację), odpowiednie kwalifikacje i zobowiązać się do zamieszkania na terenie gminy, na której prowadzone będzie to nowe gospodarstwo. Co ustawodawca rozumie przez pojęcie „kwalifikacje”? Definicja jest bardzo szeroka.

Po pierwsze za posiadanie kwalifikacji uznaje się wykształcenie rolnicze – zawodowe, średnie lub wyższe. Katalog akceptowalnych kierunków i profili jest dość szeroki. Na przykład w przypadku wykształcenia wyższego kwalifikuje się aż siedem kierunków. Oprócz oczywistego rolnictwa znaleźć na tej liście można też weterynarię, zootechnikę, rybactwo, ogrodnictwo i architekturę krajobrazu. W przypadku techników i szkół zawodowych akceptowanych jest aż 26 profili, w tym m.in. pszczelarstwo, architektura krajobrazu czy melioracje, ale też ekonomia, mechanika i turystyka, jeśli kierunki te nastawione były na specjalizację rolniczą.

Na tym nie koniec. Kwalifikacje rolnicze ma też każdy posiadający nierolnicze wykształcenie podstawowe zawodowe czy gimnazjalne, jeśli ma przy okazji pięć lat stażu pracy w rolnictwie. W innych przypadkach wymagany jest przynajmniej trzyletni staż pracy.

Istnieją jeszcze dwie furtki – szczególnie atrakcyjne dla ponad sześciu milionów absolwentów szkół wyższych. Chodzi o możliwość uznania kierunków nierolniczych za rolnicze, jeśli w trakcie studiów prowadzone były zajęcia, których tematyka dotyczy produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej lub rybnej. Takie zajęcia muszą jednak obejmować 120 godzin. Drugim ciekawym rozwiązaniem dla osób, które ukończyły studia wyższe o profilu nierolniczym, są uzupełniające kwalifikacje studia podyplomowe. Tu znowu katalog jest szeroki, bo nie jest to tylko produkcja stricte roślinna i zwierzęca, ale także tematy związane z marketingiem produktów rolnych, rachunkowością rolniczą czy agrobiznes. Tego typu studia trwają dwa semestry i kosztują około 2 – 3 tys. zł. Wymiar godzinowy to około 170-250 godzin.

Kwalifikacje nie są potrzebne, jeśli o pozwolenie występuje nie ten, kto rolną parcelę chce kupić, ale dotychczasowy właściciel ziemi. W tym wypadku niezbędne jest jednak udowodnienie, że nikt z uprawnionych ustawą podmiotów nie chciał jej kupić. Co ciekawe, jeśli ANR nie wyda wtedy zezwolenia, sama musi kupić działkę. Przez dziewięć miesięcy obowiązywania nowego prawa do Agencji wpłynęło sześć takich żądań. W połowie przypadków do transakcji już doszło, a w jednym właściciel zmienił zdanie i postanowił nie sprzedawać gruntu.

Agencja odmawia rzadko

Jeśli więc ktoś faktycznie chce rozpocząć przygodę z rolnictwem, może znaleźć sposób na legalny zakup ziemi. Dowodem jest to, że przez dziewięć miesięcy obowiązywania prawa ANR wydała 4624 zgody na zakup ponad 12 tys. hektarów. W 354 przypadkach postanowiono o umorzeniu postępowania. Powodów mogło być wiele – na przykład o pozwolenie mogły występować osoby, które pozwolenia nie potrzebowały (transakcje w rodzinie lub działkami na tyle małymi, że nie wymagały zezwolenia) lub ich wniosek zawierał braki, które pomimo prośby ANR nie zostały uzupełnione.

Tylko w przypadku 73 wniosków ANR podjął decyzję negatywną i nie zezwolił na transakcję. Co ciekawe, wnioski te dotyczyły sporych parceli. Przeciętna decyzja negatywna dotyczyła powierzchni 8,3 ha, podczas gdy zgody wydawane były na transakcje działkami o powierzchni średnio 2,6 ha.

Koniec ze spekulacyjnym wzrostem cen

Gorzej mają osoby, które chciałyby kupić ziemię w celach spekulacyjnych. Nowe prawo jest nieprzychylne wobec inwestorów, którzy chcieliby zarobić na obrocie ziemią rolną lub kupić ziemię jedynie po to, aby czerpać korzyści z dopłat bezpośrednich, nie angażując się w uprawę. Nie powinien więc dziwić spadek liczby zawieranych transakcji. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości pokazują, że obroty na tym rynku spadły o połowę (w II półroczu 2016 roku wobec analogicznego okresu rok wcześniej).

Nie znaczy to oczywiście, że co druga zawierana transakcja miała dotychczas charakter spekulacyjny. Spadek obrotów wynika też z dostosowań do nowych zasad sprzedaży ziemi. Nie jest tajemnicą, że w ostatnim okresie obowiązywania zasad swobodnego rynku transakcji było znacznie więcej. Z powodu tego przednowelizacyjnego przyspieszenia na początku 2016 roku kolejne miesiące przyniosły spadek obrotów ziemią rolną. Jedynie część tego spadku można jednak utożsamiać z ograniczeniem zakupów spekulacyjnych.

Nie ulega wątpliwości, że spadek obrotów ziemią nie był jedynym efektem nowego prawa. Mniejszy popyt na grunty spowodował, że ceny ziemi rolnej przestały dynamicznie rosnąć. W ostatnim kwartale 2016 roku za hektar trzeba było płacić 35,8 tys. zł. To zaledwie 1,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jest to najniższa dynamika wzrostu od 2005 roku, czyli od kiedy dzięki GUS dostępne są odpowiednie dane.

Co niemniej ważne, w ostatnim czasie tanieje dobra ziemia. Pamiętajmy, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję – tylko oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach, czego efektem jest taniejąca żyzna ziemia.

Nowe prawo nie po myśli deweloperów

Niestety nowe prawo oznacza problemy dla deweloperów. Ci raczej nie spełniają definicji rolnika indywidualnego, a więc nie kupią ziemi, która jest rolna. Niestety dotychczas bardzo często deweloperzy właśnie takimi parcelami się interesowali. Dziś muszą się ograniczyć do działek niepodlegających pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego lub próbować obchodzić jej przepisy. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby deweloperzy wraz z właścicielami działek rolnych ściślej współpracowali przy odralnianiu gruntów i przygotowaniu ich w sensie prawno-administracyjnym do tego, aby deweloper mógł już taką parcelę kupić i poprowadzić dalej inwestycję.