Porównanie kredytów indeksowanych do CHF oraz złotowych

Porównując finansowe skutki zaciągnięcia kredytu hipotecznego w dwóch walutach – szwajcarskim franku i polskim złotym – warto zwrócić uwagę na amplitudę wahań raty kapitałowo-odsetkowej. Symulacje pokazują, że w przypadku kredytu w złotych była ona do tej pory wyższa niż dla kredytu we frankach. Świadczy to o tym, że ryzyko wynikające ze zmian stóp procentowych w Polsce miało dotychczas naprawdę istotny wpływ na sytuację złotowych kredytobiorców, o czym coraz częściej zapominamy.

Dziś przy wysokim kursie franka i niskich stopach procentowych kredyt frankowy przegrywa ze złotowym. Ale są to przecież kredyty hipoteczne, zakontraktowane na kilkadziesiąt lat. Patrząc wstecz, widzimy, że wahnięcia raty kredytu złotowego były większe. Ale jeśli spojrzymy w przód, wcześniej lub później wahadełko może wychylić się w drugą stronę – znów dając przewagę kredytom frankowym.

Zacznijmy od wspomnianych symulacji. Każdy kto je wykonuje, naraża się na ryzyko posądzenia o ich zmanipulowanie w taki sposób, by otrzymać z góry założony wynik. Cóż, w przypadku produktu finansowego o tak wielu zmiennych, które można modelować, jest to poniekąd zrozumiałe. Zadania nie ułatwia to, że ilu klientów, tyle indywidualnych rozwiązań kredytowych zaproponowanych przez banki. Trzeba zatem bazować na pewnych wzorcowych rozwiązaniach, które można uznać za typowe.

Przyjmijmy zatem, że osiem lat temu, 1 października 2008 r., zaciągnięte zostały dwa kredyty hipoteczne na tę samą złotową kwotę (295 tys. zł), oba na 30 lat, spłacane miesięcznie z dołu (pomijamy koszty okołokredytowe – prowizję, ubezpieczenie itp.). Przyjęty moment rozpoczęcia kredytowania jest ważny, ponieważ kurs franka notował wtedy historyczne minima (tego dnia wynosił on średnio – wg NBP – 2,02 zł, dając w przeliczeniu na franki wartość kredytu równą 146 040 franków szwajcarskich).

Marża i stawka referencyjna

Dla ceny kredytu hipotecznego i wysokości późniejszych rat kluczowe są dwa parametry: stawka referencyjna i marża banku. Analiza ofert banków z września 2008 r. pokazuje, że różnice w wysokości marży dla kredytów złotowych i frankowych były niewielkie. Przyjęte w symulacji marże to 1,35 proc. (kredyt w złotych) i 1,30 proc. (kredyt we frankach).

Tym, co wyraźnie różniło do tej pory kredyty złotowe od walutowych, jest wysokość stawki referencyjnej. Symulacja bazuje na stawce WIBOR 3M w przypadku kredytu złotowego (6,59 proc. na początku przyjętego okresu kredytowania) i stawce LIBOR 3M w przypadku kredytu frankowego (2,93 proc.). Ta wyraźna różnica, wynikająca z różnych poziomów stóp procentowych w Polsce i w Szwajcarii, utrzymywała się przez cały okres objęty analizą. Trzeba dodać, że LIBOR okresowo bywał ujemny (choć nie wszystkie banki i nie od razu uwzględniały to, przeliczając raty). Symulacja jednak to uwzględnia (co skrzywia nieco jej wyniki na korzyść frankowiczów), bazując jednocześnie na miesięcznych aktualizacjach stawek referencyjnych.

Wczoraj

Wyniki symulacji przy takich założeniach można oceniać z różnych perspektyw. Proponuję trzy ujęcia związane z czynnikiem czasu, niezwykle ważnym przy kontraktach długoterminowych z elementem ryzyka: wczoraj, dziś i jutro.

Przez większość analizowanego w symulacji okresu (przez 7 lat) kredyt frankowy był korzystniejszy w sensie skumulowanych liczonych narastająco rat, które dotychczas zostały zapłacone. Sytuacja zmieniła się w sierpniu 2015 r., kiedy po raz pierwszy skumulowane raty kapitałowo-odsetkowe kredytu frankowego przewyższyły analogiczne raty kredytu złotowego. Na koniec października 2016 r. ta różnica wynosiła niewiele ponad 7 tys. zł, licząc od 1 października 2008 r. (średnio 74 zł w przeliczeniu na miesiąc w całym dotychczasowym okresie kredytowania).

Dziś

Kluczowa różnica pomiędzy sytuacją kredytobiorcy złotowego i frankowego polega dziś na tym, że kwota pozostającego do spłaty symulowanego kredytu złotowego spadła do około 265 tys. zł, podczas gdy w przypadku kredytu frankowego wzrosła do prawie 496,5 tys. zł. Jednak w odróżnieniu od „wczoraj” (przeszłość) i „jutro” (przyszłość), „dziś” trwa rozbrajająco krótko i ma dla tej analizy małe znaczenie. Powtórzmy: dziś mamy historycznie wysoki kurs franka i historycznie niskie stopy procentowe.

Trudno oczekiwać, by przy dzisiejszym rozmigotaniu gospodarczym świata, które rezonuje dużą niepewnością na rynkach finansowych, złoty się istotnie umocnił, przynajmniej szybko. Wysokie saldo modelowego kredytu frankowego pewnie utrzyma się dłużej. Ale przecież wysokość przyszłych rat porównywanych kredytów będzie zależeć nie tylko od ceny franka, ale też od ceny pieniądza w Polsce.

Jutro

Wróćmy zatem do wspomnianej na początku amplitudy wahań rat obu kredytów. Liczona na zasadzie minimum – maksimum wyniosła ona 906 zł dla kredytu złotowego i 651 zł dla kredytu frankowego (procentowo odpowiednio: 69,6 proc. i 47,3 proc.). To pokazuje, że zmiany stopy procentowej miały większy wpływ na wysokość raty kredytu złotowego niż zmiany kursu franka na wysokość raty kredytu w szwajcarskiej walucie.

Choć przy dzisiejszym stanie gospodarek, w których anomalie stały się nową normą, trudno cokolwiek przewidywać, to z przekonaniem graniczącym z pewnością można jednak powiedzieć, że w końcu stopy procentowe wzrosną, przynajmniej do takiego poziomu, który będzie utrzymywał stopę inflacji na typowym dla normalnych czasów, cywilizowanym poziomie (3-4 proc.). W scenariuszu, który wcale nie jest tak nieprawdopodobny, jak mogłoby się wydawać, różnice w finansowych skutkach zadłużenia hipotecznego w złotych i we frankach mogłyby się wtedy zatrzeć. Kto wie, być może szybciej niż nam się wydaje, statystyczny złotówkowicz znów znajdzie się w finansowo gorszej sytuacji niż statystyczny frankowicz.