Mieszkania wedle nowych reguł

Nowy program zakłada budowę mieszkań dla najbiedniejszych, lokali wynajmowanych po stawkach niższych niż rynkowe z docelowym dojściem do własności oraz wsparcie każdego obywatela, który postanowi regularnie oszczędzać na cele mieszkaniowe. Tak kompleksowego podejścia nie było od lat, ale oznacza to również, że tworzony program jest skomplikowany. Tak jak w przypadku poprzedników – efekty „Mieszkania +” mogą nie pokryć się z planami.

A te, trzeba przyznać, nie są jeszcze w pełni znane, bo i nad programem wciąż trwają prace. Na razie wiadomo, że do 2030 roku rząd stawia sobie za cel podniesienie do 435 średniej liczby mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców (z notowanych w 2014 roku 363,4 mieszkań). To oznacza, że przez 16 lat ma powstać około 2,2 mln mieszkań. Do tego należałoby dodać około 800-900 tys. tych, które dziś są w złym stanie technicznym. To daje wynik na poziomie 180-190 tys. lokali rocznie.

Warto przypomnieć, że przez ostatnią dekadę było oddawanych do użytkowania po 143 tys. mieszkań rocznie i jest to łączny wynik wysiłków osób fizycznych budujących na własne potrzeby oraz deweloperów, gmin czy spółdzielni. To może sugerować, że program „Mieszkanie +” ma doprowadzić do budowy kilkudziesięciu tysięcy mieszkań (ministrowie unikają deklaracji w tym zakresie) więcej niż produkcja ostatnich lat. Trzeba przy tym pamiętać, że budowa tanich lokali na wynajem musi przynajmniej częściowo wyprzeć inwestycje prywatne, bo jeśli mieszkania będzie budować publiczny podmiot, mniej zbudują deweloperzy i osoby fizyczne.

Ponadto założenia programu sugerują, że do 2030 roku mają zniknąć kolejki po mieszkania komunalne. Teraz na gminne lokum czeka 165,7 tys. rodzin. Najpewniej cel ten ma być osiągnięty nie tylko przez nowe inwestycje, ale też lepsze wykorzystanie istniejących zasobów. Warto bowiem przypomnieć, że przez ostatnią dekadę powstało jedynie 28,3 tys. lokali komunalnych – wynika z danych GUS.

Na koniec pozostaje kwestia długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Założenie jest takie, że osoby, które na specjalnych kontach będą odkładać pieniądze przynajmniej przez pięć lat, by zaoszczędzone kwoty przeznaczyć na cele mieszkaniowe (np. zakup mieszkania, remont, budowę domu), otrzymają nie tylko odsetki, od których nie zostanie pobrany podatek, ale również budżetową dopłatę. Niestety na dodatkowe środki będą mogli liczyć tylko ci, którzy będą spełniać kryteria dochodowe – czytamy w Narodowym Programie Mieszkaniowym.

Choć na razie o tym filarze programu „Mieszkanie +” mówi się najmniej, to właśnie z niego ma skorzystać najwięcej osób. Szacunki ministerstwa mówią, że oszczędzających w tym systemie ma być aż 7,5 mln Polaków i liczbę tą mamy osiągnąć już w 2025 roku. Do tego czasu na dopłaty budżet ma wydać 4,4 mld zł.

Warto pamiętać, że podobny produkt – książeczki mieszkaniowe – już jest znany Polakom. Przez wiele lat ich działania wydano ich łącznie tylko 4 mln. Szacunki ministerstwa są więc optymistyczne.

Co nie udało się w przeszłości

Budowa mieszkań dla młodych i potrzebujących, polityka prorodzinna i pobudzenie gospodarki były postulatem wszystkich programów mieszkaniowych ostatnich rządów. Niestety efekty każdego z nich odbiegały od założeń. Warto o tym przypomnieć – bo zamiary z nieudanych programów warto wyciągać wnioski.

Ostatni program i wciąż jeszcze istniejący program – „Mieszkanie dla młodych” – polega na budżetowych dopłatach do zakupu mieszkań na kredyt. Kosztował on już 1,8 mld zł. To ponad połowa z planowanych do wydania 3,2 mld zł. W trakcie 33 miesięcy dopłaty do zakupu własnego „M” dostało 71,6 tys. beneficjentów. Zakładano, że z pieniędzy skorzysta 115 tys. osób i cel ten może zostać osiągnięty.

Problem w tym, że realizacja tego programu popadała ze skrajności w skrajność. Przez pierwsze 20 miesięcy zainteresowanie beneficjentów było niewielkie. Chętnych na kredyt wyraźnie przybyło dopiero po przedwyborczej liberalizacji zasad, a wtedy pieniądze szybko się skończyły. W rekordowym marcu 2016 roku beneficjenci złożyli wnioski o dopłaty w kwocie ponad 202 mln zł, a pięć miesięcy później wnioski opiewały już jedynie na 15 mln zł, bo do wykorzystania zostały tylko pieniądze na zakup mieszkania w 2018 roku.

Taki był efekt rozszerzenia katalogu nieruchomości, które było można kupić (m.in. o lokale używane), podniesienia kwot dopłat dla rodzin z dziećmi i liberalizacji kryteriów wiekowych. Jednym z celów tych zmian był wzrost wykorzystania środków przez rodziny z dziećmi. Według deklaracji pomysłodawców to właśnie tych beneficjentów program miał wspierać szczególnie. W praktyce tymczasem niemal ich pomijał. Wystarczy przypomnieć, że rodziny z trójką dzieci stanowiły pod koniec 2014 roku jedynie 0,003 proc. beneficjentów (dane BGK). Trudno się temu dziwić, skoro banki wiedzą, że koszty utrzymania rodziny z trójką dzieci są bez porównania wyższe niż rodziny z jedną pociechą. To w oczywisty sposób rzutuje na kalkulację zdolności kredytowej, a więc często zamyka drogę do kredytu na zakup własnego „M” większym rodzinom.

Efektem tych zmian był skokowy wzrost popularności programu dopłat. Zmiany weszły w życie we wrześniu 2015 roku. Od razu rezerwowane co miesiąc kwoty na dopłaty wzrosły czterokrotnie. O skali popularności może świadczyć to, że budżet przeznaczony na rok 2016 został do cna wyczerpany już w trzecim miesiącu tego roku, a niecałe cztery miesiące później pojawiła się informacja o zakończeniu przyjmowania wniosków na kolejny rok. Tak szybko beneficjenci wchłonęli bowiem połowę budżetu zarezerwowanego na 2018 rok (zasady programu pozwalają na rezerwowanie do 50 proc. pieniędzy przeznaczonych na dopłaty w kolejnych latach).

Bez wątpienia liberalizacja zasad programu została dobrze odebrana przez potencjalnych beneficjentów, niestety decyzja ta miała też swoje negatywne skutki. Pomijając fakt, że po zmianach program jest jeszcze mocniej otwarty na nadużycia, warto skupić się na wyraźnym działaniu procyklicznym. Do zmian doszło w 2015 roku. Był to czas, w którym od dwóch lat można było mówić o gwałtownym ożywieniu koniunktury na rynku deweloperskim. Firmy budujące mieszkania notowały rekordowe wyniki sprzedaży i rozpoczynały najwięcej budów w historii. Pieniądze budżetowe rozlewając się szerokim strumieniem na rynek dodały oliwy do ognia. Bez wątpienia efekt ten nie był zamierzony w pierwotnych założeniach twórców „Mieszkania dla młodych”.

Raz na swoim, a raz nie

Nie jest to jednak sytuacja nadzwyczajna. Podobnie było z zakończonym już, jeszcze wcześniejszym programem dopłat do odsetek – „Rodzina na swoim”. Jego efekty także odbiegały od planu, a zasady bardzo drastycznie zmieniano. Przypomnijmy, że w programie tym środki budżetowe wydawane były na spłatę mniej więcej połowy odsetek od kredytów mieszkaniowych przez pierwsze osiem lat kredytowania. Preferencyjne kredyty udzielane były w latach 2007-2013. Zakładano, że program pomoże zdobyć dach nad głową 315 tys. osób, co miało kosztować 7,5 mld zł. Warto podkreślić, że pomysłodawcy szacowali efekty programu w okresie od drugiej połowy 2006 roku do końca 2011 roku. W praktyce program działał dłużej, a więc był droższy dla budżetu.

Plany szybko okazały się zbyt optymistyczne w zderzeniu z rynkowymi realiami. W mieszkaniówce trwał bowiem boom i mało kto mógł skorzystać z dopłat do mieszkań (i to mimo podniesienia o 30 proc. limitów cen kwalifikujących do dopłat). Z miesiąca na miesiąc ceny nieruchomości rosły, a i tak przed biurami sprzedaży deweloperów ustawiały się kolejki chętnych.

Szybko okazało się jednak, że koniunktura na rynku nie będzie trwała wiecznie. Nadchodzący kryzys i to, że z rządowych dopłat korzystało niewiele osób, okazały się idealnym środowiskiem dla dalszej liberalizacji. Weszła ona w życie z początkiem 2009 roku. Limity cen, które kwalifikowały do dopłat, podniesiono o kolejne 8 proc. Do tego mechanizm obliczania tychże limitów uzależniał to, ile można wydać na mieszkanie z dopłatą, od kosztów budowy lokali mieszkalnych. Te w okresie boomu gwałtownie rosły, co znowu napompowało limity cenowe programu. W efekcie doszło do patologii, w której na metr mieszkania z budżetową dopłatą w Warszawie można było wydać prawie 10 tys. zł. To pozwalało kupić co czwarte dostępne w sprzedaży mieszkanie w ścisłym centrum stolicy.

Po okresie dużej popularności programu „Rodzina na swoim” zapadła decyzja o ponownym obniżeniu limitów cen kwalifikujących do dopłat oraz ostatecznie o zamknięciu programu (ostatnie takie kredyty udzielane były na początku 2013 roku). Z programu skorzystało łącznie ponad 192 tys. gospodarstw domowych, co do końca roku ma kosztować budżet 3,6 mld zł (kwota ta z każdym miesiącem rośnie). Docelowo koszty mogą wynieść około 4,9 mld zł – wynika z prognoz ministerstwa zawartych w Narodowym Programie Mieszkaniowym z 2016 r. Efekty tego programu były więc o około 40 proc. gorsze niż zakładano, choć działał o rok dłużej niż pierwotnie zakładano.