Załamanie w sprzedaży kredytów mieszkaniowych

W pierwszych dziesięciu miesiącach 2022 r. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku ujemne dynamiki zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym odnotowały kredyty mieszkaniowe (-48,2%, -45,0%), karty kredytowe (-24,3%, -12,7%) oraz kredyty gotówkowe (-1,1%, -2,9%). Natomiast dodatnie dynamiki w liczbie i wartości zanotowały jedynie kredyty ratalne (+27,9%, +0,3%).

Analizując dane zawarte w Newsletterze i wyciągając na ich podstawie wnioski oraz formułując stosowne opinie, BIK zawsze bierze pod uwagę dwa ważne aspekty metodyczne.

Po pierwsze, uwzględnia specyfikę poszczególnych produktów kredytowych: kredyty konsumpcyjne (ratalne i gotówkowe) oraz karty kredytowe są procesowane bardzo szybko od złożenia wniosku przez klienta lub oferty przez bank. Zazwyczaj złożenie wniosku i udzielenie kredytu czy przyznanie limitu zamykają się w jednym miesiącu. Zatem w przypadku tych produktów, październikowa akcja kredytowa jest związana z wnioskami składanymi w większości przypadków w samym październiku 2022 r. Natomiast kredyty mieszkaniowe są procesowane dłużej, nawet powyżej miesiąca od złożenia wniosku, w związku z tym, sprzedaż kredytów mieszkaniowych w październiku 2022 r. jest efektem wniosków składanych głównie we wrześniu 2022 r.

Po drugie, z uwagi na konstrukcję Indeksów Jakości, duże problemy ze spłatą kredytów mogą w pełni zmaterializować się w ich odczytach dopiero po trzech miesiącach od zaprzestania spłaty, ponieważ Indeksy obejmują jedynie opóźnienia powyżej 90 dni, nie pokazują więc wczesnych, 30-dniowych opóźnień.

W październiku 2022 r. kontynuacja spadków w kredytach gotówkowych w obu ujęciach liczbowym i  wartościowym

Październikowe dynamiki zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów gotówkowych r/r trzeba ocenić negatywnie.

- W okresie styczeń - październik br., w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku, kredyty gotówkowe odnotowały dodatnie dynamiki zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym jedynie w dwóch skrajnych przedziałach kwotowych: do 5 tys. zł oraz pow. 50 tys. zł (+9,9% L) i (+5,7% W) oraz (+1,1% L) i (+2,6% W). Rynek kredytów gotówkowych rośnie więc jedynie w skrajnych przedziałach.
W przeciwieństwie do 2021 roku, gdy najwyższa dynamika wzrostów dotyczyła kredytów wysokokwotowych pow. 50 tys. zł, to obecnie najwyższa dynamika występuje w kredytach niskokwotowych. Kredyty do 5 tys. zł odpowiadają za 4,2% wartości sprzedaży i 35% liczby udzielonych w okresie styczeń – październik 2022 r. kredytów gotówkowych. Stąd dynamika w całym segmencie kredytów gotówkowych w ujęciu liczbowym (-1,1%) jest zbliżona do zeszłorocznej, a w wartościowym (-2,9%) już bardziej uwidoczniło się wyhamowanie akcji kredytowej – wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

- Dziesięć miesięcy na rynku kredytów gotówkowych należy uznać za w miarę pozytywne uwzględniając pogorszenie nastrojów i serię podwyżek stóp procentowych, które powróciły do poziomu sprzed 20 lat. Liczba udzielonych kredytów gotówkowych jest praktycznie na zeszłorocznym poziomie. Natomiast w ujęciu wartościowym banki udzieliły kredytów gotówkowych na niższą wartość, pomimo wysokiej inflacji, co oznacza jednak duże spadki w ujęciu realnym. Ponadto już od kilku miesięcy widzimy spadki liczby udzielanych kredytów gotówkowych. Dobrze widać to na październikowych danych o sprzedaży, w których ujemne dynamiki wystąpiły zarówno w ujęciu r/r, jak i m/m. W listopadzie i grudniu zjawisko to w mojej opinii będzie się dalej nasilać, co spowoduje, że cały rok 2022 zamkniemy na poziomach niższych, prawdopodobnie kilkuprocentowych, niż rok 2021 i to zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym – puentuje prof. Rogowski.

Po wiosennej zadyszce nie ma już śladu - kredyty ratalne w październiku na dużym plusie w ujęciu liczbowym, ale w wartościowym na 15% minusie

Kredyty ratalne w październiku 2022 r. odnotowują wysokie dodatnie dynamiki r/r w ujęciu ilościowym (+20,6%) i ujemne dynamiki w ujęciu wartościowym (-14,3%). Zarówno liczba, jak i wartość udzielonych kredytów ratalnych w okresie styczeń – październik tego roku jest wyższa w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku – odpowiednio o (+27,9%) oraz (+0,3%).

- Kredyty ratalne są jedynym produktem kredytowym, który w okresie dziesięciu miesięcy br. zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym odnotował dodatnie dynamiki w porównaniu do takiego samego okresu zeszłego roku. Obawiam się jednak, że cały rok na plusie będzie jedynie w ujęciu liczbowym. Najwyższe wzrosty wartościowe dotyczą kredytów ratalnych do 1 tys. zł (+68,1%). W ujęciu liczbowym również najwyższe dodatnie dynamiki dotyczą kredytów ratalnych z przedziału do 1 tys. zł – aż (+104,3%). W dużej części jest to efekt nabywania portfela pożyczek BNPL przez jeden z banków. A segment pożyczek BNPL w tym roku bardzo dynamicznie rośnie. Co ciekawe, ujemną dynamikę odnotowały jedynie kredyty ratalne wysokokwotowe z przedziału powyżej 10 tys. zł (-14,9% L oraz -15,2% W), co może wynikać ze zmniejszenia możliwości zakupowych droższych towarów. Należy również zauważyć, że nadal mamy możliwość skorzystania z ofert zakupu na raty przy zerowej stawce RRSO, głównie artykułów RTV-AGD, co przy tak wysokiej inflacji czyni zakupy na raty jeszcze bardziej atrakcyjnymi dla nabywców. Można więc pokusić się o stwierdzenie, że podobnie jak w pierwszym roku pandemii, tak i w tym roku to segment kredytów ratalnych będzie jedynym segmentem ze wzrostami, na pewno liczby udzielonych kredytów. W ujęciu wartościowym kredyty ratalne, podobnie jak pozostałe typy kredytów, zakończą rok 2022 poniżej roku 2021 – stwierdza główny analityk BIK.

Średnia wartość kredytu ratalnego udzielonego w październiku 2022 r. to 3 123 zł i jest ona niższa niż w październiku ub.r. o 29,0%.
Średnia wartość zaciągniętego w październiku 2022 r. kredytu gotówkowego to 21 253 zł i jest to spadek o 1,3% w stosunku do października 2021 r.

Mierzony i analizowany przez BIK w miesięcznym cyklu poziom ryzyka kredytowego portfela kredytów konsumpcyjnych (gotówkowych i ratalnych) w oparciu o odpowiednie Indeksy Jakości, pełni funkcję systemu wczesnego ostrzegania. Jakość portfela kredytów ratalnych już od kilku lat utrzymuje się na bardzo niskim, bezpiecznym poziomie szkodowości, co każdorazowo potwierdzają właśnie miesięczne odczyty Indeksu. Bieżący – październikowy odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów ratalnych był na poziomie 1,59%. Kilkukrotnie wyższą szkodowością (najwyższą wśród wszystkich grup produktowych) charakteryzują się natomiast kredyty gotówkowe. Październikowy odczyt Indeksu Jakości dla kredytów gotówkowych wyniósł 4,93%.

- W porównaniu do października 2021 r. wartość Indeksu Jakości kredytów gotówkowych pogorszyła się (wzrosła) o 0,98 pkt proc. Niepokoi również fakt, że w porównaniu do wartości Indeksu miesiąc, kwartał, pół roku czy dziewięć miesięcy temu, również mamy jego pogorszenie (wzrosty), co wskazuje na co prawda niewielkie, ale jednak systematyczne pogarszanie się jakości tych kredytów. Na uwagę zasługuje również nadal bardzo niski odczyt Indeksu dla kredytów ratalnych. Co prawda, w okresie 12-miesięcznym wartość Indeksu pogorszyła się (wrosła) o 0,41 p.p., ale i tak wartość Indeksu nadal znajduje się na bezpiecznym poziomie. Wartość Indeksu pogorszyła się również w ujęciu miesięcznym, kwartalnym, półrocznym i  dziewięciomiesięcznym.

Poziom wzrostów nie jest na razie na tyle wysoki, aby budzić istotne obawy, co do poziomu jakości portfela kredytów gotówkowych i ratalnych w kolejnych kwartałach. Jednak z uwagi na wzrost ryzyka wynikającego z uwarunkowań globalnych czy sytuacji makroekonomicznej w Polsce, w kolejnych miesiącach należy niestety oczekiwać dalszego pogorszenia jakości, a to wymaga jeszcze baczniejszej obserwacji. Przede wszystkim należy analizować czy dynamika wzrostów wartości Indeksów nie przyśpiesza, co świadczyłoby o szybkim pogarszaniu się jakości tych kredytów  – wyjaśnia główny analityk BIK.

Kredyty mieszkaniowe - w październiku kontynuacja ogromnych spadków liczby i wartości udzielonych kredytów w ujęciu r/r, ale niewielkie wzrosty m/m

W październiku br. w porównaniu z październikiem 2021 r., na rynku kredytów mieszkaniowych wystąpił ogromny spadek liczby (-73,2%) i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych (-74,5%). Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 323,47 tys. zł i była niższa w ujęciu rocznym o -4,6%.

Analizując sytuację w poszczególnych przedziałach kwotowych udzielonych kredytów mieszkaniowych, w okresie styczeń - październik 2022 r. widać pewne zróżnicowanie. Najniższe ujemne dynamiki sprzedaży dotyczyły kredytów mieszkaniowych z przedziału powyżej 500 tys. zł w ujęciu liczbowym (-36,1%), a  w wartościowym (-34,3%). Najwyższe ujemne dynamiki zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym wystąpiły natomiast w kredytach do 150 tys. zł odpowiednio (-54,2%) oraz (-52,8%).

- Dla kredytów mieszkaniowych październik, podobnie jak poprzednie miesiące, był katastrofalny. W ujęciu liczbowym wynik był bardzo zły, bowiem banki udzieliły tylko 6,7 tys. kredytów, co jest jednym z najniższych wyników od ponad 12 lat, czyli od stycznia 2010 r. W ujęciu wartościowym banki udzieliły w październiku kredytów mieszkaniowych na wartość 2,183 mld zł – to o 74,5% mniej niż przed rokiem.

Mamy więc kontynuację „katastrofy” na rynku kredytów mieszkaniowych. Rynek pozbawiony sterydów w postaci ultra niskich stóp procentowych i możliwości wydłużania okresu kredytowania powyżej 25 lat (wymóg do liczenia zdolności kredytowej), dalej spada w przepaść, a dno jeszcze przed nami.

To co może stanowić pewne światełko w tunelu, to powolna odbudowa zdolności kredytowej, którą widzimy od kilku miesięcy. Powodem są rosnące wynagrodzenia i tylko niewielka podwyżka stóp procentowych w ostatnich miesiącach. Ciekawe rzeczy mają miejsce na rynku mieszkaniowym. Na większości lokalnych rynków dynamika wzrostu cen spada i następuje stabilizacja cen. Gdyby taka tendencja utrzymała się w kolejnych kwartałach, to ułatwiłoby uzyskanie potrzebnej kwoty kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości. W efekcie pozytywnie wpłynęłoby to na zdolność kredytową, a tym samym również pozytywnie na rynek kredytów mieszkaniowych. Jednak w przypadku wyhamowania wzrostu wynagrodzeń w wyniku pogorszenia sytuacji gospodarczej, kolejnych podwyżek stóp procentowych i utrzymania się cen nieruchomości na obecnym poziomie, zdolność kredytowa spadnie jeszcze bardziej, co w konsekwencji spowodowałoby dalszy duży spadek akcji kredytowej. Obecnie bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz drugi. Wartość akcji kredytowej z pierwszych dziesięciu miesięcy 2022 r. na poziomie 41,36 mld zł powoduje, że w całym 2022 r. wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych powinna wynieść około 46 mld zł, co oznacza 48% spadek w stosunku do zeszłego roku – stwierdził prof. Rogowski.

Miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w październiku 2022 r. wyniósł 1,13%. W ostatnich 12 miesiącach (od października 2021 r. do października 2022 r.) jakość portfela pogorszyła się, o czym świadczy wzrost Indeksu o (+0,58 p.p.).

Do 30 października br. banki zaraportowały do bazy BIK 1,02 mln rachunków kredytów mieszkaniowych objętych wakacjami kredytowymi o wartości do spłaty 260 mld zł.

- Wartość Indeksu Jakości kredytów mieszkaniowych sukcesywnie pogarsza się (rośnie) w ujęciu 1, 3, 6 i 12 miesięcznym. Obecny odczyt Indeksu jest najwyższy od 2017 r. Zakładałem, że negatywny efekt pogarszania jakości zostanie ograniczony w wyniku ustawowych „wakacji kredytowych”.  Jednak hibernacja szkodowości nie ziściła się. Nie można również abstrahować od kredytów walutowych, w szczególności w CHF, narażonych na rosnące ryzyko kursowe oraz ryzyko stopy procentowej (możliwe kolejne podwyżki stóp procentowych przez SNB). Kolejnym czynnikiem ryzyka jest stale pogarszająca się sytuacja gospodarcza z dość negatywnymi prognozami na przyszły rok. W kolejnych kwartałach może więc nastąpić dalsze dynamiczne pogarszanie jakości portfela tym bardziej, że niekorzystny trend zaczął się już w maju br. i z miesiąca na miesiąc nabiera tempa. W konsekwencji możemy zobaczyć poziomy szkodowości nie widziane od wielu lat, a Indeks dla kredytów mieszkaniowych może przebić wartość Indeksu dla kredytów ratalnych, co byłoby epokową zmianą. Do dużego ryzyka prawnego związanego z kredytami mieszkaniowymi, doszłoby jeszcze wysokie ryzyko kredytowe, co nie wróży dobrze rynkowi kredytów mieszkaniowych  – ostrzega prof. Rogowski.

Karty kredytowe – kontynuacja spadków

W październiku 2022 r. banki wydały 46,8 tys. kart kredytowych na łączną kwotę przyznanych limitów 356 mln zł.

- W październiku 2022 r. mamy ujemną dynamikę w ujęciu wartościowym (-3,2%) oraz poziom z roku poprzedniego w ujęciu liczbowym. W okresie 10 miesięcy w ujęciu liczbowym odnotowujemy ujemne dynamiki (-24,3%) w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku, i to we wszystkich przedziałach kwotowych. Ujemne dynamiki dotyczą również ujęcia wartościowego (-12,7%). Należy pamiętać, że limity kartowe są po kredytach gotówkowych drugim najbardziej ryzykownym produktem kredytowym. Wartość Indeksu Jakości w październiku wyniosła 4,07%. W ujęciu rocznym wartość Indeksu pogorszyła się – wzrosła o (+1,1) i jest to najwyższy wzrost ze wszystkich Indeksów produktowych  - mówi prof. Rogowski z BIK.