Raport NBP o sytuacji na rynku nieruchomości
Wyniki analiz procesów zachodzących na rynkach nieruchomości w 2015 r., w tym na rynkach lokalnych 16 miast wojewódzkich oraz Gdyni potwierdzają, że sytuacja mieszkaniowa tych ośrodków poprawiła się
Rozwojowi lokalnych rynków nieruchomości w badanych miastach sprzyjały zmiany czynników ekonomicznych, głównie za sprawą wzrostu wynagrodzeń, spadku bezrobocia oraz silniejszego niż w poprzednim roku wzrostu PKB. Wskaźniki demograficzne tj. przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw nieznacznie poprawiły się w części miast, co wpływało pozytywnie na popytową stronę rynku mieszkaniowego. Z kolei wskaźniki obciążenia demograficznego oraz liczba ludności zmniejszyły się, co mogło negatywnie oddziaływać na popyt. Obserwowano znaczny wzrost popytu i podaży na rynku pierwotnym, co było wynikiem zarówno pozytywnej zmiany czynników fundamentalnych, jak też obniżek stóp procentowych. Podaż nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali projekty inwestycyjne do preferencji oraz możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to deweloperom utrzymywać wysoką marżę i wysokie stopy zwrotu z projektów. Ceny ofertowe i transakcyjne na rynkach pierwotnych i wtórnych były stabilne, zaś stawki najmu nieznacznie wzrosły.
W Raporcie przedstawiono zmiany zachodzące w 2015 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, które można podsumować następująco:
W 2015 r. ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na lokalnych rynkach pierwotnych i wtórnych były stabilne. Najwyższe ceny mkw. na rynkach pierwotnym i wtórnym w Warszawie oraz 6 największych miastach wojewódzkich (6M) notowano dla nieruchomości małych (o powierzchni do 40 mkw. i 1 pokojowych) oraz dużych (o powierzchni 80 mkw. i więcej i 4 pokojowych i więcej). Natomiast na rynkach pozostałych 10 miast (10M) najwyższe ceny mkw. uzyskiwały mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małe metrażowo.
Obserwowano wzrost popytu oraz podaży na pierwotnych rynkach mieszkaniowych analizowanych miast. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich stóp procentowych, obowiązywania programu subsydiów Mieszkanie dla Młodych na rynku pierwotnym, rozszerzenia tego programu na rynek wtórny oraz zapowiedzi braku jego kontynuacji po 2018 r. W konsekwencji obserwowano przyspieszenie zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, finansowanych kredytami i środkami własnymi nabywców, których udział w strukturze finansowania rósł.
W 2015 r. oddano do użytku ok. 147,7 tys. mieszkań, (dyn. r/r 3,0%), rozpoczęto 168,4 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (dyn. r/r 13,7%), natomiast wydano 188,8 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (dyn. r/r 20,5%).
Notowany czas sprzedaży mieszkań, zarówno na rynkach pierwotnych, jak i na wtórnych, był stabilny i zbliżony do obserwowanego w 2014 r. Wyjątkiem był rynek wtórny w Warszawie, na którym nieznacznie rósł czas sprzedaży dużych mieszkań.
Obserwowano wzrost średnich stawek najmu (ofertowych i transakcyjnych) mkw. mieszkania. Może to stanowić w przyszłości czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania na wynajem.
Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż w obligacje lub depozyty bankowe oraz podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić istotną różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku czy obligacji względem inwestycji w mieszkanie na wynajem.
W 2015 r. wypłaty złotowych kredytów mieszkaniowych były stabilne, pomimo historycznie niskich stóp procentowych. Było to wynikiem oddziaływania czynników regulacyjnych, ostrożnego zachowania kredytobiorców i kredytodawców oraz wyższego stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez część potencjalnych nabywców. Saldo należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosło w 2015 r. o 23,9 mld zł w porównaniu z 2014 r. i w grudniu wyniosło 374,5 mld zł.
Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiąganie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców, niskie i stabilne ceny robót budowlano-montażowych oraz utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływała natomiast wysoka liczba rozpoczętych, niesprzedanych projektów mieszkaniowych i niepewność związana z przyszłą polityką mieszkaniową rządu oraz ustawą o ograniczeniu obrotu ziemią. W konsekwencji polepszającej się sytuacji firm deweloperskich w ich strukturze finansowania zaczął zmniejszać się udział kredytów wzrósł natomiast udział kapitału własnego i papierów dłużnych.
Na rynku nieruchomości komercyjnych kolejny rok obserwowano narastające nierównowagi, w tym zwłaszcza na rynku biurowym. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych zaczęła wywoływać dostosowania czynszowe, co będzie wpływać na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań. Nadal dominującą rolę odgrywali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską.
W 2015 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/mkw./m-c) na analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki, a w budynkach biurowych klasy B (notowane w zł/mkw./m-c) nieznacznie wzrosły w Warszawie. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/mkw./m-c wykazywały lekki spadkowy trend.