Rynek hotelowy w Polsce – ile jeszcze potrwa hossa?

- Na przestrzeni ostatnich kilku lat na polskim rynku hotelowym utrzymywała się bardzo dobra koniunktura. Rosnące z roku na rok statystyki dotyczące liczby turystów polskich i zagranicznych oraz obłożenia pokoi hotelowych potwierdzały, że Polska jest dobrym wyborem dla inwestorów. Nie bez powodu w naszym kraju pojawiło się lub wznowiło swoją działalność wiele znanych na całym świecie brandów hotelowych – mówi Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości.

Hoteli wciąż przybywa

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, przywołanych w raporcie Emmerson Evaluation, w I połowie 2018 r. wzrost liczby obiektów hotelowych względem roku poprzedniego zanotowało 13 polskich województw. Tylko w województwie pomorskim nie odnotowano żadnych zmian w tym zakresie. Dwa województwa – wielkopolskie i świętokrzyskie zanotowały niewielki spadek liczby hoteli, odpowiednio o 1% i 3% względem roku 2017 r. (przy czym w świętokrzyskim ogólna liczba miejsc hotelowych wzrosła, ze względu na rozbudowę już istniejącego obiektu). Największy wzrost pod względem liczby obiektów zaobserwowano w województwie dolnośląskim oraz województwie lubuskim i lubelskim.

Z kolei największy przyrost pod względem liczby nowych miejsc noclegowych odnotowano w województwie łódzkim (aż o ponad 1 tys. nowych miejsc noclegowych w porównaniu do 2017 r.),  lubuskim i zachodniopomorskim. Spadek liczby miejsc noclegowych (w związku z zamknięciem obiektu) zanotowało jedynie województwo wielkopolskie.

Gdzie rynek rośnie najmocniej?

Eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali także przyrost bazy hotelowej i pokoi hotelowych w największych polskich aglomeracjach i destynacjach turystycznych w ciągu trzech kwartałów 2018 r. Na tle wszystkich lokalizacji, wyróżnia się Warszawa, gdzie liczba hoteli wzrosła aż o ponad 1/5 (20,5%). Rezultatem uruchomienia kilkunastu nowych obiektów była łączna podaż ok. 2 tys. nowych pokoi. Także w ich przypadku stolica zanotowała najwyższy ich przyrost wśród analizowanych miast (16,8%).

Baza hotelowa znacznie powiększyła się także w Krakowie oraz Trójmieście – odpowiednio o 8,5% i 7,6%. Wzrost o 6,9% nastąpił we Wrocławiu, a o 6,5% na Śląsku, tj. Katowicach i na terenie Gliwic. Niewiele mniejszy przyrost (6,3%) Emmerson Evaluation odnotował w rejonie pasa górskiego, tj. w Zakopanem, Karpaczu, Beskidach. Natomiast jedne z mniejszych wzrostów miały miejsce w Poznaniu, Łodzi oraz w pasie nadmorskim – Kołobrzegu, Świnoujściu i Półwyspie Helskim – odpowiednio 3,4%, 3,2% oraz 2,8%.

Pod względem bazy pokoi hotelowych w ciągu trzech kwartałów 2018 r. po stolicy największy ich przyrost nastąpił w Trójmieście oraz Katowicach i Gliwicach (po ok. 10%). Trójmiasto, a zwłaszcza Gdańsk, cieszyło się dużą aktywnością pod względem nowych inwestycji hotelowych. W Krakowie przybyło o 7,8% pokoi hotelowych względem roku 2017, a Poznaniu i Wrocławiu nastąpił wzrost w granicach 5-6%. Nowe hotele w tych miastach przyrastają w nieco wolniejszym tempie, niż ma to miejsce na przykład w przypadku Warszawy czy Gdańska, jednak można zauważyć, iż baza hotelowa z roku na rok zasilana jest przez nowe marki hotelowe. Zaplecze turystyczne sukcesywnie powiększa się także na południu kraju. W pasie górskim, reprezentowanym w raporcie Emmerson Evaluation przez Zakopane, Karpacz oraz część rejonu Beskidów (Wisła, Szczyrk, Ustroń), wzrost liczby pokoi hotelowych zanotowano na poziomie 5,2%. Na głównych rynkach najmniejszy przyrost liczby nowych pokoi odnotowano w Łodzi (poniżej 1%).

Rynek hotelowy w 2020 r.

W raporcie „Rynek hoteli i condohoteli 2018” eksperci Emmerson Evaluation szacują także przyszłą podaż hoteli i pokoi hotelowych, w okresie od ostatniego kwartału 2018 r. do końca 2020 r. Największego przyrostu liczby nowych pokoi hotelowych autorzy raportu spodziewają się w Trójmieście, gdzie ma ona wzrosnąć aż o ponad 40% w stosunku do obecnej podaży. -  Znaczna część nowych inwestycji powstaje na Wyspie Spichrzów, która w związku z trwającą rewitalizacją jest jednym z najintensywniej rozwijających się obszarów Gdańska. Powstają tam nie tylko klasyczne projekty hotelowe, ale także condohotelowe oraz obiekty z apartamentami wakacyjnymi. W tej chwili hotele na Wyspie Spichrzów oferują ponad 1 tys. pokoi, co stanowi prawie 1/5 całkowitej bazy pokoi hotelowych w Trójmieście – wskazuje Dariusz Książak.

Do końca 2020 r. o prawie 40% zwiększy się także liczba pokoi hotelowych w Łodzi oraz w popularnych miejscowościach pasa nadmorskiego – Kołobrzegu, Świnoujściu i na Półwyspie Helskim. - Gros przygotowywanych inwestycji w pasie nadmorskim to obiekty, które działać będą w formule condo. Stają się one coraz popularniejsze, ponieważ z punktu widzenia dewelopera takie przedsięwzięcia pozwalają na uzyskanie wyższej marży niż w przypadku tradycyjnych projektów deweloperskich – zaznacza Prezes Emmerson Evaluation. Z kolei, inwestycje realizowane w Łodzi to częściej hotele indywidualne, niezrzeszone pod międzynarodową siecią hotelową lub działające w ramach lokalnych, mniejszych sieci. W związku z realizacją projektu Nowego Centrum Łodzi oraz realizacją wielu przedsięwzięć zarówno biurowych, jak i mieszkaniowych, eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że większość nowych hoteli pojawi się w dzielnicy Śródmieście.

Dużym wzrostem oferty pokoi hotelowych na koniec 2020 r. będzie mógł pochwalić się także Śląsk, w tym głównie Katowice i Gliwice, gdzie baza pokoi hotelowych wzrośnie o ok. 1/4 w porównaniu do obecnej podaży. Natomiast, o ponad 20% wzrośnie liczba pokoi hotelowych w rejonie pasa górskiego. Nowe inwestycje w Zakopanem, Karpaczu czy Wiśle to, podobnie jak w przypadku pasa nadmorskiego, w dużej mierze inwestycje condohotelowe w standardzie 5*, oferujące szeroki wachlarz usług. Takie obiekty zazwyczaj wyposażone są np. w gabinety odnowy biologicznej, SPA, zaplecze fitness, a także sale zabaw dla dzieci czy wypożyczalnie sprzętu narciarskiego.

Dotychczasowy lider – Warszawa, pod koniec 2020 r. nie będzie już w czołówce najszybciej rozwijających się rynków. W stolicy eksperci Emmerson Evaluation przewidują do tego czasu ok. 20% wzrost liczby pokoi hotelowych. Dzielnice, które najbardziej wzbogacą się o nowe hotele to Mokotów, Wola (ok. 1 tys. nowych pokoi w obu lokalizacjach) oraz Śródmieście (ponad 800 nowych pokoi). - Kumulacja inwestycji w rejonach, które stanowią zagłębia biurowe wskazuje, iż oferta nowych obiektów skierowana będzie głównie do klientów biznesowych i pracowników korporacji odwiedzających stolicę w celach służbowych. Nadpodaż powierzchni biurowych, która obserwowana jest od pewnego czasu w granicach mokotowskiego Służewca powoduje, iż budynki, które pierwotnie miały funkcjonować jako biura są przekształcane na hotele – wskazuje Prezes Emmerson Evaluation i dodaje, że realizowane inwestycje to nie tylko nowe obiekty, część z nich polega na rozbudowie lub modernizacji istniejących już budynków.

We Wrocławiu podaż pokoi hotelowych na koniec 2020 r. zwiększy się o również o ok. 20%. W Poznaniu liczba pokoi hotelowych wzrośnie, wg szacunków Emmerson Evaluation, co najmniej o 17% w porównaniu do obecnej podaży, a w Krakowie o ponad 10%.

Spowolnienie na horyzoncie

Prognozy rozwoju do 2020 r. dla większości najważniejszych rynków hotelowych polskich miast są nadal pozytywne. Jednak hossa nie może trwać wiecznie. Analiza średniego tempa przyrostu miejsc noclegowych w hotelach na koniec 2017 r. pokazuje się, że przyrost nowych inwestycji na rynku hotelowym nieco spowolnia. Jeszcze w 2016 r. współczynnik CAGR wyniósł 6,34%, podczas gdy na koniec 2017 r. już tylko 5,71%. Może to być pierwszy symptom nadchodzącego spowolnienia na polskim rynku hotelowym. - Pomimo, że inwestycji w segmencie hotelowym nadal przybywa to są one efektem decyzji podjętych przez inwestorów rok czy dwa lata temu. Część bardziej doświadczonych deweloperów oraz sieci hotelowych z pewnością już teraz selekcjonuje lokalizacje pod nowe obiekty z większą rozwagą niż kilka lat wcześniej. Wydaje się, że mimo, że na rynku na razie nie widać oznak załamania, to koniunktura minęła już swój szczytowy punkt i wchodzimy w fazę spowolnienia rozwoju – tłumaczy Dariusz Książak.

Według Emmerson Evaluation ryzykowne dla branżowych podmiotów może stać się inwestowanie w lokalizacjach, które w ostatnim okresie zaliczają najbardziej dynamiczny przyrost podaży. - Rynek nie będąc w stanie wchłonąć tak wysokiej liczby obiektów będzie stawał się coraz bardziej wymagający dla potencjalnych inwestorów - dodaje Prezes Emmerson Evaluation. Ekspert zauważa, że można spodziewać się odwrócenia obserwowanych trendów wzrostowych jeżeli chodzi o wykorzystanie miejsc noclegowych oraz wskaźniki ADR (średnia dzienna cena) i RevPAR (średni przychód z jednego dostępnego pokoju).