Czy grozi nam bańka na rynku nieruchomości?

Pozytywny wpływ na sytuację na rynku w analizowanym okresie miały czynniki makroekonomiczne. Wyższa niż prognozowana stopa wzrostu gospodarczego, niskie bezrobocie oraz rosnące płace, w połączeniu z niską inflacją, zwiększają zdolność kredytową gospodarstw domowych. Jednak najistotniejszym czynnikiem są niskie stopy procentowe.

Rekordowa podaż, rekordowy popyt

O dynamice każdego rynku, w tym hipotecznego, decydują podaż oraz popyt. Polska jest krajem, w którym buduje się najwięcej nowych mieszkań spośród pozostałych państw Unii Europejskiej, a wzrost rynku mieszkaniowego w ciągu 4 minionych lat był dwukrotny. W bieżącym roku rekord podaży, wyrażony liczbą oddanych do użytku mieszkań i rozpoczętych inwestycji, zostanie z pewnością pobity. Tylko na rynku 6 polskich aglomeracji w ostatnich 12 miesiącach pojawiło się łącznie blisko 70 tysięcy nowych mieszkań. Nigdy wcześniej deweloperzy nie wprowadzili na rynek tak dużej liczby mieszkań w kolejnych 4 kwartałach[2].

Rekordowa podaż spotyka się z rekordowym popytem, wynikającym nie tylko z korzystnej sytuacji ekonomicznej, ale także z aspektów socjokulturowych. Jak wynika z międzynarodowego badania, jakie przeprowadza ING[3], Polacy przodują pod względem preferencji posiadania mieszkania na własność. Aż 80% ankietowanych kupiłoby mieszkanie, co jest najwyższym wskaźnikiem wśród badanych krajów.

Dla porównania, chęć zakupu mieszkania deklaruje jedynie 47% Holendrów, 53% Hiszpanów i 58% Niemców. Wskaźnik zbliżony do Polski ma zaś Turcja i Rumunia. Posiadanie na własność mieszkania w Polsce traktowana jest jako symbol sukcesu materialnego i stabilizacji – tak uważa aż 72% ankietowanych. Ponadto, wiele mieszkań kupowanych jest na wynajem, bowiem ponad ¾ Polaków uważa że zakup mieszkania jest dobrą inwestycją, zapewniającą bezpieczeństwo na czas emerytury.

– Co ważne, obecnie nawet połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę. Udział tych, którzy nie potrzebują sięgać po kredyt, jest dziś dwukrotnie większy niż miało to miejsce przed kryzysem z roku 2008. Źródłem tej sytuacji jest nie tylko wzrost zamożności Polaków, ale także rosnące obawy o bezpieczeństwo finansowe po przejściu na emeryturę. Jednocześnie jest to skutek wąskiego zakresu produktów inwestycyjnych, których zakup mógłby w dłuższej perspektywie czasowej zapewniać posiadającym oszczędności Polakom większe poczucie bezpieczeństwa finansowego – stwierdza Andrzej Roter, Prezes Zarządu KPF.

Wysoki popyt wpływa na sytuację cenową na rynku mieszkaniowym – obecnie cena metra kwadratowego mieszkania przekroczyła poziom z 2009 roku. Co więcej, 51% Polaków spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań w 2018 roku. Te oczekiwania bez wątpienia mają wpływ na podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania jeszcze w bieżącym roku. Dodatkowym czynnikiem napędzającym rynek jest zamknięcie dopłat z programu MdM.

Co przed nami?

W ostatnim badaniu KPF i IRG SGH „Sytuacja na rynku consumer finance” spadła deklarowana chęć zakupu mieszkania. Liczba osób planujących taki zakup w następnych 12 miesiącach jest obecnie najniższa od 2015 roku. To jeden z sygnałów, które mogą wskazywać, że potencjał rynku zaczyna się nieznacznie wyczerpywać i w kolejnych miesiącach perspektywy wzrostu zakupów nowych mieszkań będą spadać. Ponadto, według tego samego badania, jedynie 54,8% rozważających zakup mieszkania myśli przy tym o zaciągnięciu kredytu.

Odsetek gospodarstw domowych, planujących w nadchodzących 12 miesiącach przynajmniej częściowe sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem, spadł w bieżącym kwartale do najniższego poziomu w historii. To zła informacja dla banków, pośredników i agentów kredytu hipotecznego, którzy włożyli dużo wysiłku w dostosowanie się do ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, nakładającej na nich szereg obowiązków informacyjnych.

Jeśli chodzi o czynniki makroekonomiczne, to w najbliższym okresie rynek nie zostanie dotknięty czarnym scenariuszem. Można z dużą dozą prawdopodobieństwa zakładać niskie bezrobocie, niskie stopy procentowe i wysoką stopę wzrostu gospodarczego. Jednym z elementów pozytywnie wpływających na rynek kredytowy było osłabienie się kursu CHF, co pozwoliło KNF podjąć indywidualne decyzje o obniżeniu bufora kapitałowego na ryzyko portfela hipotecznego w tej walucie.

Powodem skokowego wzrostu liczby kredytów mieszkaniowych były ostatnio właśnie niskie stopy procentowe, kształtujące cenę kredytów hipotecznych zaciągniętych w złotówkach. Jak silna jest presja inflacyjna przekonamy się na koniec bieżącego roku, bowiem dane za dwa ostatnie miesiące wyraźnie wskazują na to, że inflacja będzie rozwijać się w Polsce skokowo. Jeśli ten scenariusz się ziści, to RPP nie będzie mogła dalej zwlekać z podwyżkami stóp procentowych.

– Należy pamiętać, że kredytobiorca nie ma możliwości zabezpieczenia się przed ryzykiem stopy procentowej, którego koszty mogą być wyższe do ryzyka kursu walutowego. Na polskim rynku kredytowym jedynie dwa banki oferują kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, które przenosi na bank ryzyko zmiany stopy procentowej. Dla większości kredytobiorców skokowo rosnąca inflacja oznacza jednak serie podwyżek stóp w krótkich odstępach czasu, co przełoży się szybki wzrost raty kredytu mieszkaniowego ze wszystkimi jego negatywnymi konsekwencjami – podkreśla dr Mirosław A. Bieszki, Doradca ds. Ekonomicznych KPF.

[1] Raport AMRON-SARFiN 3/2017, wersja skrócona, październik 2017

[2] Raport REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce III kw. 2017

[3] Polacy pragną własnego mieszkania najbardziej w Europie. Zakup wygrywa z wynajmem, Business Insider Polska, 20.11.2017