Czy zmiany w prawie najmu poprawią sytuację właścicieli mieszkań?
Wybuch wojny w Ukrainie w lutym 2022 roku, a potem powodzenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. spowodowały wahania cen oraz zaburzenia popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Rezygnacja z wyczekiwanego kredytu 0 proc. obiecywanego przez obecną koalicję rządową powinna wpłynąć na uspokojenie nastrojów i dalszą stabilizację cen. Na ich obniżenie może się przełożyć rozejm w Ukrainie i odpływ części imigrantów. Problemem polskiego rynku najmu jest wciąż brak jednolitych standardów i regulacji, które zapewniłyby poczucie bezpieczeństwa obydwu stronom umowy.
– Brakuje na rynku regulacji, bo ustawa o ochronie praw lokatorów jest bardzo stara, pracujemy nad tym, żeby ją zmienić, żeby na równi traktować właściciela i najemcę. Interesy właścicieli na pewno nie są chronione należycie, bo nie ma zachowanego balansu pomiędzy interesem najemców a właścicieli, natomiast jesteśmy w stanie zadbać o swoje interesy, mamy pięć złotych zasad, którymi się otaczamy, tak że nawet ułomne prawo o ochronie praw lokatorów nam aż tak bardzo nie przeszkadza – mówi agencji informacyjnej Newseria Jacek Kusiak, członek zarządu Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”. – Pracujemy od 12 lat, żeby ustandaryzować rynek, żeby były odpowiednie umowy, zapisy, selekcja najemców, żeby to się odbywało w sposób cywilizowany. Już jesteśmy na dobrej drodze, brakuje jeszcze zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak będziemy to mieli, to będziemy zadowoleni.
Ustawa o ochronie praw lokatorów została uchwalona w 2001 roku, była jednak nowelizowana trzykrotnie w 2022 roku. W umowie najmu mieszkania ustawa narzuca właścicielowi lokalu szereg ograniczeń, dotyczących zwłaszcza możliwości wypowiedzenia umowy nawet w sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz. Wówczas umowę można wypowiedzieć dopiero po trzech pełnych miesiącach niepłacenia pod warunkiem wcześniejszego uprzedzenia najemcy i udzielenia mu dodatkowego miesiąca na uregulowanie zaległości. Jeśli w lokalu chce zamieszkać właściciel lub jego rodzina, okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy, o ile zapewni najemcy inny lokal lub miejsce do zamieszkania. Inaczej okres wypowiedzenia wydłuża się do trzech lat.
– Rynek najmu bardzo mocno został pobudzony przez wojnę w Ukrainie, bo mieliśmy bardzo duży napływ uchodźców. To spowodowało, że ceny najmu w niektórych miastach wzrosły bardzo drastycznie – przypomina Jacek Kusiak. – Rok 2025 raczej będzie spokojniejszym rokiem. Dobrze, że nie będziemy mieli w tym roku kredytu 0 proc., bo on by tylko mieszał na rynku, boostowałby go w sztuczny sposób od strony popytu na nieruchomości, ale tej kredytowej, nie takiej prawdziwej, że deweloperzy mogli rzeczywiście podnosić ceny w nieskończoność i później sprzedawać bardzo drogie nieruchomości albo sprzedawać nieruchomości, które się jeszcze nie wybudowały. Wtedy nie stać ludzi na kupienie nieruchomości, mniej osób stać również na wynajmowanie, bo za wzrostem cen nieruchomości idą również wzrosty ceny najmu.
Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wprowadzony przez rząd Mateusza Morawieckiego w połowie 2023 roku wywołał w ciągu następnych 12 miesięcy na rynku wtórnym największy wzrost cen mieszkań od 2007 roku.
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w III kwartale 2024 roku obserwowano wzrost w ujęciu rocznym szacowanych cen mieszkań o 14,7 proc. w Warszawie, o 16 proc. w sześciu największych miastach Polski i o 14,3 proc. – w pozostałych miastach wojewódzkich. W tym czasie czynsze najmu poszły w górę odpowiednio o 6,6 proc., 2,9 proc. i 5,9 proc. (poziom średnich stawek najmu mkw. mieszkań, nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Zmiany te okazały się niższe niż te obserwowane w II kwartale 2024 roku. Koszt obsługi kredytu mieszkaniowego nadal był wyższy od kosztu najmu mieszkania. Liczba mieszkań oferowanych na wynajem nadal rosła, co było m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w latah 2020–2023, gdy wielu prywatnych inwestorów decydowało się na zakupy mieszkania na wynajem. Działo się tak pod wpływem zwiększonego popytu spowodowanego przez przybyszy z Ukrainy oraz niskich stóp procentowych (do końca 2021 roku poniżej 2 proc.).
– Ceny najmu się ustabilizowały od mniej więcej połowy tamtego roku i teraz też będą bardziej stabilne. Natomiast obawiam się, że jeżeli skończy się wojna w Ukrainie, to będziemy mieli odpływ bardzo dużej liczby najemców – wskazuje członek zarządu Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”. – To może spowodować spadki na rynku najmu. Z drugiej strony, jeżeli nawet będzie jakaś korekta na rynku, też nie powinna przynieść żadnych wielkich zawirowań.
