Jak i będzie 2024 rok na rynku inwestycyjnym?

Najważniejsze wydarzenia 2023 roku:

1. Zamrożenie aktywności kapitału inwestycyjnego

Rok 2023 charakteryzował się utrzymującym się osłabieniem aktywności na rynku inwestycyjnym, na który miały wpływ globalne ograniczenia gospodarcze oraz wysokie koszty finansowania bankowego. Wartość inwestycji na polskim rynku zmniejszyła się, podobnie jak w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, EMEA, Ameryki Północnej oraz Azji. Kredyty bankowe pozostają dostępne, ale procesy ich pozyskiwania trwają dłużej niż wcześniej.

Łączna wartość i liczba transakcji we wszystkich sektorach polskiego rynku nieruchomości komercyjnych spadła z ok. 5,8 mld EUR w 2022 r. do ok. 2 mld EUR w roku 2023.

2. Spadek wycen aktywów

Przy trendzie spadkowym we wszystkich klasach aktywów miało miejsce ustalanie nowego poziomu cen. Biorąc pod uwagę brak płynności i transakcji referencyjnych, rynek jest pod tym względem rozchwiany. Stopy kapitalizacji wzrosły o ok. 100 punktów bazowych dla najlepszych aktywów nieruchomościowych w porównaniu do poziomów z końca 2022.

3. Spowolnienie aktywności wśród inwestorów

Większość uznanych zagranicznych inwestorów opóźniło decyzje zakupowe, oczekując na stabilizację cen oraz poprawę nastrojów rynkowych. Stwarzało to wyjątkową okazję dla nabywców z regionu (CEE, kraje bałtyckie, Bliski Wschód) do konkurowania o produkty typu „prime” po niższych cenach. 

- Odnotowano znaczący spadek aktywności inwestorów w sektorze biurowym, w tym brak transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym w miastach regionalnych, natomiast pomimo zwrotu zainteresowania największych międzynarodowych graczy instytucjonalnych w stronę rynków zachodnich w oczekiwaniu na przeceny, sektor logistyczny nadal przyciągał kupujących – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.

4. Szwedzkie i amerykańskie zakupy

Szacuje się, że około 23% zainwestowanego kapitału na polskim rynku (ok. 400 mln EUR) pochodziło ze Szwecji, kolejne 340 mln EUR zainwestowali inwestorzy amerykańscy.

5. Rozbieżności w oczekiwaniach kupujących i sprzedających

W trakcie realizacji znajduje się obecnie szereg transakcji biurowych i logistycznych, które mogą zostać sfinalizowane w nadchodzących kwartałach. Dodatkowo, przewiduje się, że będzie rosło zainteresowanie aktywami handlowymi. 

- Rynek nieruchomości stoi przed wyzwaniami związanymi z ustalaniem nowych poziomów cenowych ze względu na brak płynności i transakcji referencyjnych w ostatnich miesiącach. Wciąż prowadzi to do dużej rozbieżności między cenami kupna i sprzedaży, co często wpływa także na brak finalizacji transakcji – zaznacza Piotr Mirowski. 

Prognozy dla rynku inwestycyjnego na 2024 rok:

1. Szansa na stopniowe ożywienie na rynku inwestycyjnym

Perspektywy na 2024 rok są ostrożnie optymistyczne. 

– Na rynku obserwujemy rosnącą liczbę potencjalnych transakcji z uwagi na zmniejszenie dystansu cenowego pomiędzy sprzedającymi a kupującymi, a rysujące się perspektywy obniżki stóp procentowych, powinny działać stabilizująco i zachęcić do powrotu graczy, którzy czekali na większą klarowność odnośnie polityki monetarnej Europejskiego Banku Centralnego. Kluczowym czynnikiem napędzającym potencjalny wzrost wolumenu inwestycji będzie niższy koszt finasowania i jego dostępność – mówi Piotr Mirowski. 

2. Refinansowanie i zapadalność obligacji komercyjnych

W 2024 roku wygasają kredyty zaciągane na zakup nieruchomości komercyjnych w rekordowym 2019 roku, co oznaczać będzie wysoką aktywność w obszarze refinansowania. Będzie to okres intensywnych negocjacji między właścicielami a bankami. To także czas zapadalności emitowanych przez deweloperów lub inwestorów obligacji komercyjnych o istotnej wartości i niskim kuponie. Jeśli będą oni chcieli refinansować dług nowymi emisjami, będą zmuszeni zaoferować wyższe stopy zwrotu niż poprzednio.

Proces refinansowania może przekładać się na pojawienie się ciekawych aktywów na sprzedaż.

3. Dominacja inwestorów typu value add i opportunistic

Brak aktywności inwestorów typu core o niskiej skłonności do ryzyka prawdopodobnie tylko w ograniczonym stopniu ma szansę na zmianę w 2024, aczkolwiek eksperci Colliers spodziewają się pierwszych istotnych transakcji, które będą punktem odniesienia dla szerszego rynku. Dominować będą podmioty typu value add i opportunistic, poszukujące dwucyfrowych stóp zwrotu z inwestycji, które będą chciały wykorzystać sytuacje płynnościową i nabyć nieruchomości z potencjałem wzrostu. Stopniowo będą powracały fundusze typu core+, kupujące aktywa instytucjonalnej jakości, generujące nieco wyższą stopę zwrotu.

4. Alternatywne sposoby inwestowania 

Część inwestorów, w poszukiwaniu bardziej atrakcyjnych stóp zwrotu, zwróciło się w stronę lokowania kapitału w strategie dłużne (private debt) i alternatywne formy finansowania nieruchomości, takie jak preferred equity czy mezzanine finance. W związku ze spadkiem wartości aktywów i potrzebami kapitałowymi wynikającymi z refinansowań, na rynku mogą się również pojawić ciekawe okazje do przejęcia portfeli lub całych platform inwestycyjnych.

5. Sektorowo bez istotnych zmian

Eksperci Colliers zauważają, że sektorowe preferencje inwestorów pozostaną bez większych zmian. 

– Na czele listy, podobnie jak miało to miejsce do tej pory, znajdują się nieruchomości przemysłowo-magazynowe, które oferują kombinację stabilnego dochodu i potencjału wzrostu czynszów, przy wartościach kapitałowych znacznie niższych niż w Europie Zachodniej – wylicza Piotr Mirowski. – W sektor powierzchni handlowych, popyt powróci na supermarkety spożywcze i parki handlowe. Większej niż w 2023 roku liczby transakcji spodziewamy się w sektorze biurowym, co będzie spowodowane zauważalnymi przecenami, jak również pozytywnymi czynnikami przemawiającymi za tym rynkiem, w tym stopniowo spadającymi stopami pustostanów, jak również ograniczoną liczbą nowych projektów w budowie – podsumowuje szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.