Wysokie ceny studzą zapał do inwestowania w mieszkania na wynajem.

Rynek wynajmu mieszkań w Polsce skupiony jest głównie w największych polskich aglomeracjach. Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie EVALUER INDEX 2019 przeanalizował 9 z nich: Warszawę, Wrocław, Gdańsk, Kraków, Poznań, Szczecin, Łódź, Lublin oraz Białystok. W większości z tych lokalizacji tradycyjnie dominuje najem długoterminowy, a stronę popytową reprezentują głównie studenci, cudzoziemcy, osoby rozpoczynające karierę zawodową oraz pracownicy delegowani do pracy w innej lokalizacji niż miejsce zamieszkania.

Stawki najmu a dzielnice miast

Największą podaż lokali mieszkalnych na wynajem eksperci Emmerson Evaluation zaobserwowali w obszarach centralnych największych miast wojewódzkich. – W przypadku Warszawy i Krakowa 60% oferty najmu dotyczyło właśnie tych rejonów. Podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, gdzie największa podaż widoczna była w Śródmieściu i Przymorzu. We Wrocławiu najwięcej mieszkań na wynajem zlokalizowanych jest w dzielnicy Krzyki, tam też w ostatnim czasie powstaje najwięcej inwestycji mieszkaniowych. Z tego obszaru pochodziło aż 40% ofert wynajmu w 2018 r. W Poznaniu rynek mieszkaniowy jest mniej zróżnicowany niż w pozostałych stolicach wojewódzkich. W tym mieście poziom oferty kształtował się podobnie w każdej z dzielnic – podaje Robert Korczyński, Członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Wśród analizowanych w raporcie miast najwyższe stawki czynszu najmu[1] w 2018 r. odnotowano w stolicy, gdzie jej mediana dla 1-pokojowego mieszkania wynosiła 1 660 zł/m-c. W przypadku mieszkania 2-pokojowego stawki uplasowały się na poziomie 2 370 zł/m-c, natomiast w przypadku 3–pokojowego – 2 850 zł/m-c. Najwięcej ofert mieszkań na wynajem w ubiegłym roku można było znaleźć w dzielnicach: Śródmieście, Mokotów i Wola. W tych obszarach przeważający udział w ofercie stanowią mieszkania 2- i 3-pokojowe. Najwyższe stawki wynajmu tradycyjnie odnotowano w Śródmieściu, gdzie mediana czynszu za mieszkanie 2-pokojowe wynosiła 2 850 zł/m-c, a za mieszkanie 3-pokojowe 4 280 zł/m-c. W przypadku Mokotowa, drugiej najpopularniejszej na rynku najmu dzielnicy, mediana czynszu za mieszkanie 2-pokojowe wynosiła 2 620 zł/m-c, a za mieszkanie 3-pokojowe 3 710 zł/m-c. Na Woli mediana stawki czynszu za mieszkanie 2-pokojowe wynosiła 2 660 zł/m-c, natomiast za mieszkanie 3-pokojowe 3 420 zł/m-c. 

Według danych zebranych w raporcie EVALUER INDEX 2019 niewiele tańsze mieszkania na wynajem niż w Warszawie oferuje rynek gdański, na którym mediana czynszu najmu kawalerki w 2018 r.  to 1 610 zł/m-c. Największym zainteresowaniem wśród wynajmujących cieszyły się m.in. Przymorze, Wrzeszcz i Żabianka. Na tych obszarach mediana czynszu najmu wyniosła 1 590 zł/m-c w przypadku kawalerek i 2 570 zł/m-c w przypadku mieszkań 3-pokojowych. Na przestrzeni ostatniego roku na gdańskim rynku widoczne były średnio 15% wzrosty stawek czynszu najmu.

W czołówce miast o najwyższych stawkach czynszu najmu możemy znaleźć również Wrocław, gdzie mediana czynszu dla kawalerki w 2018 r. to 1 570 zł/m-c, dla mieszkania 2-pokojowego odpowiednio o ok. 30% więcej (2 000 zł/m-c) i mieszkania 3-pokojowego 60% więcej (2 510 zł/m-c) względem mediany za mieszkanie 1-pokojowe. Zdecydowanie najwyższą kwotę za wynajem płacono za mieszkanie na Starym Mieście, gdzie mediana miesięcznej stawki czynszu najmu w przypadku 2-pokojowego wynosiła ok. 2 190 zł/m-c. Podobna sytuacja miała miejsce w Krakowie, gdzie za kawalerki w centrum miasta najemcy płacili od 1 430 zł/m-c.

Poznański rynek najmu nie odbiegał znacząco od rynków pozostałych analizowanych w raporcie miast. W stolicy Wielkopolski mediana czynszu najmu dla kawalerki w 2018 r. wyniosła od 1 180 zł/m-c na peryferyjnych terenach Nowego Miasta, do nawet 1 450 zł/m-c w ścisłym centrum Starego Miasta. Najwięcej mieszkań na wynajem w 2018 r. analitycy Emmerson Evaluation odnotowali na terenie dzielnicy Stare Miasto i Grunwald. Skupiały one ponad 50% ofert na rynku.

W ostatnim czasie stawki najmu w Szczecinie znacząco wzrosły, osiągając poziom bliski stawkom wynajmu w Poznaniu. Na szczecińskim rynku najwięcej w ofercie najmu w 2018 r. było mieszkań 2-pokojowych (ponad 50%), których mediana stawki czynszu najmu kształtowała się na poziomie 1 520 zł/m-c. Natomiast kawalerki, których mediana czynszu najmu w 2018 r. ukształtowała się na poziomie 1 140 zł/m-c stanowiły najmniejszy udział w rynku ofert (poniżej 20%).

W Lublinie, Białymstoku i Łodzi, poziom stawek czynszu najmu był zbliżony. Kształtował się w przypadku kawalerek od 1 000 zł/m-c w Łodzi do 1 140 zł/m-c w Lublinie. Stawki czynszu najmu większych mieszkań (3-pokojowych) są zdecydowanie wyższe. Największe różnice zaobserwowano w Łodzi – ok. 80% (1 810 zł/m-c) względem stawek najmu mieszkań 1-pokojowych. Duża różnica (ok. 65%) względem stawki czynszu kawalerki zauważalna była również w Lublinie. W Białymstoku mieszkania 3-pokojowe były o ponad połowę droższe względem kawalerek, wskazują autorzy raportu EVALUER INDEX 2019.

Rentowność coraz niższa

Według wyliczeń Emmerson Evaluation w ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z wynajmu kształtowały się w przedziale 3,0-5,9%. Najwyższą rentowność generował wynajem w Gdańsku i we Wrocławiu. Odpowiednio 5,9% i 5,6% w przypadku mieszkań 1–pokojowych.

Wskaźnik rentowności najmu w Warszawie mieścił się w przedziale od 3,6% (uzyskiwany dla mieszkań 3-pokojowych) do 4,3% (uzyskiwany dla mieszkań 1-pokojowych). Rentowność mieszkań 2-pokojowych była podobna, jak w przypadku kawalerek. – W Stolicy, w starym budownictwie poziom zwrotu z inwestycji jest wyższy w porównaniu z lokalami zakupionymi na rynku pierwotnym. Oznacza to, że korelacja między wysokością stawek czynszów, a cenami nowych i starych mieszkań nie jest równomierna – zaznacza Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.

Z kolei na łódzkim rynku rentowność z najmu w ubiegłym roku kształtowała się w przedziale od 3,6% dla mieszkań 2-pokojowych, do 5,2% dla kawalerek. W Łodzi zysk z wynajmu większych mieszkań (3-pokojowych) kształtował się na poziomie 4,4%.

Ze względu na wzrost cen mieszkań w Białymstoku, rentowność najmu w 2018 r. zmalała, wynika z raportu EVALUER INDEX 2019. Najwyższą rentowność można było uzyskać z wynajmu kawalerki – 4,3%, natomiast najmniejszą (na poziomie 3%) z wynajmu mieszkania 3-pokojowego.

Granice opłacalności

W związku z konsekwentnym wzrostem cen mieszkań w ostatnich latach stopa zwrotu z inwestycji w wynajem z roku na rok spada. W 2019 r. dla części zainteresowanych takim zakupem nie osiągnie ona wystarczającego progu i może spowodować, że wstrzymają się z inwestycją do momentu ustabilizowania się cen na rynku mieszkaniowym. Na to jednak przyjdzie nam poczekać. Według prognoz analityków Emmerson Evaluation w 2019 r. ceny mieszkań nadal będą rosły, choć już wolniej niż w roku 2018. Z drugiej strony inwestycjom w wynajem i rozwojowi rynku sprzyjać będą rosnące wynagrodzenia, niski poziom bezrobocia oraz wciąż mniej atrakcyjne zyski z innych inwestycji, np. lokat bankowych.

[1] W analizie przyjęto miesięczne stawki czynszu brutto (zawierające czynsz administracyjny). Przedstawione stawki nie zawierają opłat za miejsca postojowe, komórki lokatorskie oraz kosztów poniesionych na media. W zaprezentowanych stawkach czynszu najmu uwzględniono straty poniesione na negocjacje w wysokości 5% czynszu ofertowego.