Bankom zaczyna brakować chętnych na kredyt mieszkaniowy

W 2016 roku polskie banki udzieliły 178,4 tys. kredytów hipotecznych. Wynik ten pogarsza się od lat. Jest to tym bardziej zaskakujące w ostatnich latach, kiedy obowiązują najniższe stopy procentowe w historii, a więc kredyt jest relatywnie tani. Nie zapominajmy też o programach dopłat do kredytów – niedziałającej już „Rodzinie na swoim” i kończącym się „Mieszkaniu dla młodych”, które także powinny przyczyniać się do popularyzacji zadłużenia hipotecznego.

Dochody pozwalają zadłużyć się milionom osób

Ani niskie stopy, ani programy pomocowe nie zmieniają jednak tego, że aby się zadłużyć, trzeba mieć zdolność kredytową, czyli po prostu na kredyt musi być kogoś stać.

W 2016 roku przeciętny kredyt udzielany był na kwotę 220 tys. zł i około 25 lat – wynika z najnowszego raportu AMRON – SARFiN. Jeśli do tego dodać fakt, że przeciętny kredyt udzielony w 2016 roku miał RRSO na poziomie około 4,6 proc., to miesięczną ratę można oszacować na około 1235 zł.

Ile gospodarstw domowych stać na taki dług? Najbardziej kuszącą metodą oszacowania byłoby uwzględnienie – podążając za myśleniem nadzorcy (Komisji Nadzoru Finansowego) – że na kredyt stać tych obywateli, w przypadku których rata pochłania nie więcej niż 40 proc. dochodów. Daje to wymagany minimalny dochód netto na poziomie 3090 zł miesięcznie. Jaka część rodaków, a raczej jaka część gospodarstw domowych dysponuje taką kwotą? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba zajrzeć do statystyk publikowanych zarówno przez GUS, jak i Eurostat. Rodzima instytucja informuje, że przeciętne gospodarstwo domowe liczy 2,72 osoby. Europejski urząd pokazuje natomiast rozkład dochodów netto Polaków. Z informacji tych wynika, że przynajmniej 3090 zł miesięcznie ma do dyspozycji 80 proc. gospodarstw domowych. Czy więc aż tak duża część społeczeństwa może wybrać się do banków i zaciągnąć po 220 tysięcy złotych na zakup mieszkania? Niestety nie.

Dochód to jednak nie wszystko

Sprawa nie jest bowiem taka prosta, bo dochód nie jest jedynym elementem decydującym o zdolności kredytowej. Próżno szukać na przykład banku, który udzieliłby kredytu na 220 tys. zł rodzinie z sześciorgiem dzieci, która miałaby dochód na poziomie 3090 zł miesięcznie. Na tym nie koniec problemów. Spora część Polaków nie może przecież liczyć na kredyt zaciągnięty na 25 lat ze względu na zaawansowany wiek. Do tego dochodzą koszty życia, które są sprawą indywidualną. Część osób pomimo relatywnie wysokich dochodów nie mogłaby pozwolić sobie też na kolejne zobowiązanie, bo z trudem są w stanie sprostać obecnie posiadanym.

Problem dobitnie rozumie spora część z 630 tysięcy kredytobiorców (dane KNF podsumowujące 2015 rok), którzy wciąż spłacają kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w obcej walucie. Statystyki NBP potwierdzają, że są to przeważnie osoby lepiej sytuowane. Według danych z grudnia 2016 roku gospodarstwa domowe zadłużone we franku szwajcarskim miały dochód dyspozycyjny w kwocie prawie 7 tys. zł miesięcznie i było to o ponad 20 proc. więcej niż w przypadku osób zadłużonych w rodzimej walucie. Nie zmienia to faktu, że pod koniec 2015 roku ponad 180 tys. kredytobiorców spłacających walutowe kredyty mieszkaniowe miało wciąż dług przewyższający wartość nieruchomości – wynika z danych KNF. Bez wątpienia wielu z tych kredytobiorców miałoby trudność z otrzymaniem kolejnego długu hipotecznego.

Idąc dalej, aż 71 osób na 1000 dorosłych mieszkańców kraju ma zaległe zobowiązania – wynika z informacji BIG InfoMonitor. Nieregulowanie zobowiązań w terminie może oznaczać problemy finansowe, bo nawet jeśli wynikają z nieuwagi lub niefrasobliwości, może to stanowić poważną przeszkodę w drodze do kredytu mieszkaniowego.

Szczegółowe wyliczenia

Zastanówmy się więc bardziej wnikliwie, ile osób w Polsce może sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Gdyby pod uwagę wziąć nie tylko poziom dochodów, ale też ich rozkład centylowy (za Eurostatem – patrz wykres), a do tego uwzględnić medianę wydatków, nie zapominając przy tym o liczbie osób składających się na gospodarstwo domowe, to okaże się, że na kredyt stać znacznie mniej osób.

Jest to wciąż bardzo uproszczona kalkulacja, ale zacznijmy od najprostszych założeń. Po pierwsze, ważny jest wiek kredytobiorców. Banki skłonne są udzielać kredytów na okres do 30-35 lat, uwzględniając przy tym fakt, że po zakończeniu pracy zawodowej wiele osób przejdzie na lichą emeryturę. Dla uproszczenia przyjmiemy więc, że emeryci raczej nie zaciągają kredytów hipotecznych, co powoduje, że grono potencjalnych kredytobiorców maleje o około 9 milionów obywateli.

Spróbujmy z pozostałego grona wyłuskać tych, którzy mają zdolność kredytową, a więc dysponują odpowiednimi dochodami przewyższającymi koszty życia na tyle, aby myśleć jeszcze o dodatkowych zobowiązaniach. Zacznijmy od dochodów. Najświeższe dokładne dane na ten temat pochodzą z 2015 roku i udostępnia je Eurostat. Wynika z nich, że średnie wynagrodzenie netto opiewało na 26,7 tys. zł netto rocznie na osobę, przy czym pierwszy centyl (1 proc. osób dysponuje wyższym, a 99 proc. niższym budżetem) uplasował się na poziomie 3,8 tys. zł rocznego dochodu. Na drugim biegunie znajduje się 99 centyl, który opiewa na 88 tys. zł rocznie netto. Pomiędzy jest mediana dochodów, a więc taka wartość, wobec której połowa osób ma do wydania więcej, a połowa mniej. W tym wypadku europejski urząd określił ją na 23,2 tys. zł netto rocznie.

Eurostat udostępnia oczywiście znacznie więcej podobnych informacji o centylach, decylach, kwintylach i kwartylach (miarach pozycyjnych), które pokazują dokładniejszy rozkład dochodów polskiego społeczeństwa. Można je nałożyć na informacje płynące z Głównego Urzędu Statystycznego, który w publikacji „Warunki Życia” pokazuje miesięczne dochody dyspozycyjne gospodarstw domowych w podziale na ich źródła i liczbę dzieci składających się na daną rodzinę.

Pozwala to usunąć z kalkulacji dane o dochodach, które banki pominą przy badaniu zdolności kredytowej. Do tej kategorii można zaliczyć np. podarunki i inne nieregularne dochody. Usuwamy też emerytury w myśl wcześniej przyjętego założenia, że emeryci rzadko zadłużają się na zakup nieruchomości. Tak otrzymane dane można połączyć z tymi pochodzącymi z europejskiego urzędu, aby oszacować rozkład dochodów w gospodarstwach domowych o różnej liczebności. Jest to uproszczenie, ale pożyteczne dla prowadzonych szacunków.

Podobnie jest z wydatkami, choć tu niestety nie jest znany ich dokładny rozkład. Z tego powodu ograniczmy się jedynie do informacji o medianach wydatków w podziale na liczbę osób w gospodarstwie domowym. Po usunięciu gospodarstw domowych emerytów i rencistów mówimy o kwocie na poziomie 874,72 zł per capita. Jest to uśredniona wartość median podawanych przez GUS dla poszczególnych grup społeczno-ekonomicznych (pracowników, rolników i pracujących na własny rachunek) z uwzględnieniem ich liczebności w społeczeństwie. Efekt?

Na kredyt stać 29 proc. rodzin

Biorąc pod uwagę te szacunki, można uznać, że na przeciętny kredyt stać łącznie około 4,1 mln Polaków. Spora część z nich kredyt już ma, bo zgodnie z danymi z najnowszego raportu AMRON – SARFiN spłacanych obecnie kredytów jest ponad 2,06 mln. Co ciekawe szacunki Eurostatu sugerują, że tylko 1,54 mln Polaków mieszka we własnych czterech kątach, które są obciążone hipoteką. Co z pozostałymi 520 tys. kredytów? Można zaryzykować stwierdzenie, że po prostu część rodzin ma więcej niż jeden kredyt hipoteczny. Wystarczy, aby co trzecia polska rodzina miała dwa hipoteczne długi, aby dane Eurostatu i firmy AMRON były zbieżne.

Wróćmy jednak do wcześniej wspomnianej liczby 4,1 mln rodzin, które stać na kredyt. Teoretycznie gdyby każda z nich zaciągnęła dług, to posiadacze hipoteki stanowiliby około 29 proc. społeczeństwa. W praktyce wynik ten byłby niższy, bo część obywateli ma na przykład inne zobowiązania finansowe albo złą historię kredytową, które uniemożliwiłyby zaciągnięcie mieszkaniowego długu.

Nawet ten potencjalny poziom jest jednak niższy niż ten, z którym już dziś mamy do czynienia w takich krajach jak Szwecja, Islandia, Norwegia czy Holandia. Zgodnie z danymi Eurostatu własne mieszkanie obciążone hipoteką ma tam od 60,1 proc. do 63,4 proc. obywateli. Analogiczne dane dla Polski mówią o tym, że we własnym „M”, które ma obciążoną hipotekę, mieszka 10,9 proc. obywateli.

Nie zmienia to jednak faktu, że dziś ponad jedna trzecia rodaków, których na to stać, ma już kredyt hipoteczny. Trudno więc w najbliższym czasie spodziewać się rosnącej liczby osób udających się do banków po pieniądze na zakup mieszkania – szczególnie w kontekście mających nadejść podwyżek stóp procentowych.