Hiszpański rynek mieszkaniowy hamuje, ale ceny ustanawiają nowe rekordy

• Liczba transakcji mieszkaniowych w Hiszpanii spadła w drugim kwartale 2026 roku o 5,7%, do najniższego poziomu od siedmiu kwartałów.

• Pomimo słabszej sprzedaży średnia cena mieszkań wzrosła do rekordowych 2 487 euro za metr kwadratowy, czyli o 9,2% rok do roku.

• Zagraniczni nabywcy odpowiadali już za rekordowe 15,98% wszystkich zakupów, a ich udział przekroczył 30% na Balearach i w regionie Walencji.

Sprzedaż mieszkań spadła do najniższego poziomu od siedmiu kwartałów

W drugim kwartale 2026 roku w Hiszpanii zawarto 167 934 transakcje mieszkaniowe. To o 5,7% mniej niż w poprzednich trzech miesiącach i o 2,3% mniej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Był to jednocześnie drugi kolejny kwartał spadku oraz najsłabszy wynik od siedmiu kwartałów.

Największe osłabienie dotknęło segment nowych mieszkań. Liczba takich transakcji spadła aż o 11,5%, do 34 919. Na rynku wtórnym przeprowadzono 133 015 transakcji, o 4% mniej niż kwartał wcześniej.

Spadki zanotowano w piętnastu wspólnotach autonomicznych i trzydziestu czterech prowincjach. Największym rynkiem pozostała Andaluzja, gdzie sprzedano 34 495 mieszkań, jednak również tam liczba transakcji zmniejszyła się o 4,5%.

W Katalonii sprzedaż spadła o 11,1%, do 26 703 mieszkań. W regionie Walencji przeprowadzono 25 137 transakcji, o 5,6% mniej niż kwartał wcześniej, a w Madrycie 19 274, co oznacza spadek o 2,6%.

Jeszcze silniejsze osłabienie było widoczne na Wyspach Kanaryjskich, gdzie liczba operacji zmniejszyła się o 15,3%. Na Balearach spadek wyniósł 13,1%, a w Nawarze 13,7%. Spośród przedstawionych regionów wzrost odnotowały jedynie Kantabria, o 3%, oraz Kastylia i León, o 0,8%.

Tak szeroki zasięg spadków sugeruje, że nie jest to wyłącznie lokalne schłodzenie. Coraz wyższe ceny i rosnące kwoty kredytów mogą ograniczać dostępność mieszkań dla części krajowych nabywców. Rynek nie przechodzi jednak klasycznej korekty cenowej. Liczba transakcji maleje, ale nieruchomości nadal drożeją.

Ceny osiągają rekord mimo słabszego popytu

Średnia cena mieszkania w Hiszpanii wzrosła w drugim kwartale do 2 487 euro za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o 2,4% w ciągu kwartału oraz aż o 9,2% w skali roku.

Na rynku wtórnym cena osiągnęła rekordowe 2 448 euro za metr kwadratowy, po wzroście o 3,5% wobec poprzedniego kwartału. Jednocześnie średnia cena nowych mieszkań obniżyła się o 0,7%, do 2 636 euro za metr kwadratowy.

Jeszcze mocniejszą dynamikę pokazał indeks cen mieszkań oparty na powtarzających się transakcjach. Wzrósł on o 3,14% kwartalnie oraz o 16,7% rok do roku, osiągając najwyższy poziom w historii. Indeks znajduje się obecnie o 39,31% powyżej poprzedniego maksimum z 2007 roku.

Najdroższym regionem pozostaje Madryt, ze średnią ceną 4 477 euro za metr kwadratowy. Niewiele niżej znajdują się Baleary, gdzie średnia wynosi 4 311 euro. W Kraju Basków jest to 3 616 euro, na Wyspach Kanaryjskich 3 052 euro, a w Katalonii 2 995 euro.

Jeszcze wyższe poziomy osiągają największe miasta i najbardziej prestiżowe lokalizacje. W San Sebastián przeciętna cena dochodzi do 6 420 euro za metr kwadratowy. W Madrycie wynosi 5 534 euro, w Barcelonie 5 045 euro, w Palmie 4 291 euro, a w Bilbao 3 764 euro.

Rozbieżność między malejącą sprzedażą i rosnącymi cenami wskazuje na rynek ograniczonej podaży. Mniej transakcji nie oznacza automatycznie mniejszej presji cenowej, szczególnie w regionach atrakcyjnych turystycznie, gospodarczo lub inwestycyjnie. Sprzedający nie są jeszcze zmuszeni do szerokiego obniżania oczekiwań, natomiast kupujący konkurują o ograniczoną liczbę dostępnych nieruchomości.

Trzeba także odróżnić średnią cenę zarejestrowanych transakcji w całym drugim kwartale od cen ofertowych używanych mieszkań publikowanych dla czerwca. W tym drugim ujęciu średnia dla Hiszpanii wyniosła 2 823 euro za metr kwadratowy, po wzroście o 15,8% w ciągu roku. Obie miary opisują rynek z innej perspektywy i nie powinny być bezpośrednio porównywane.

Zagraniczni nabywcy odpowiadają już za 16% rynku

Jednym z głównych źródeł presji popytowej pozostają kupujący z zagranicy. W drugim kwartale odpowiadali oni za 15,98% wszystkich transakcji mieszkaniowych, co jest najwyższym udziałem w historii.

Zagraniczni nabywcy kupili ponad 26 800 mieszkań. Ich aktywność zwiększyła się zarówno pod względem liczby transakcji, jak i udziału w całym rynku. Oznacza to, że popyt zagraniczny rósł w czasie, gdy łączna sprzedaż mieszkań w Hiszpanii malała.

Obywatele państw Unii Europejskiej odpowiadali za 57,39% zakupów dokonywanych przez cudzoziemców. Kolejne 16,75% przypadło na nabywców z pozostałych krajów europejskich. Największe grupy stanowili Brytyjczycy z udziałem 6,99%, Holendrzy z wynikiem 6,94% oraz Niemcy, którzy odpowiadali za 6,11% zagranicznych zakupów.

Udział cudzoziemców zwiększył się we wszystkich wspólnotach autonomicznych. Najwyższy poziom odnotowano na Balearach, gdzie zagraniczni kupujący odpowiadali za 32,27% transakcji. W regionie Walencji ich udział wyniósł 31,03%.

Rosnące znaczenie kapitału zagranicznego pomaga wyjaśnić, dlaczego ceny utrzymują się na rekordowych poziomach mimo spadku ogólnej liczby transakcji. Nabywcy z innych państw często koncentrują się na wybrzeżu, wyspach oraz w dużych miastach, czyli na rynkach, na których podaż jest ograniczona, a atrakcyjność inwestycyjna pozostaje wysoka.

Taka struktura popytu może dodatkowo zwiększać różnice między regionami. W miejscach silnie związanych z turystyką i międzynarodowym biznesem ceny mogą pozostawać odporne na krajowe spowolnienie, podczas gdy mniej popularne lokalizacje wcześniej odczują osłabienie liczby transakcji.

Málaga drożeje, a kupujący zaciągają coraz większe kredyty

Málaga jest jednym z najbardziej wyrazistych przykładów wzrostu cen w hiszpańskich miastach. W czerwcu 2026 roku średnia cena używanego mieszkania osiągnęła tam 3 784 euro za metr kwadratowy, ustanawiając kolejny rekord.

W ciągu miesiąca ceny wzrosły o 0,8%, w ciągu kwartału o 1,7%, a w porównaniu z czerwcem 2025 roku o 9,4%. Málaga pozostaje o 961 euro za metr kwadratowy droższa od krajowej średniej ofertowej.

Najdroższą częścią miasta jest dzielnica Este, gdzie średnia cena wynosi 4 838 euro za metr kwadratowy. W centrum jest to 4 324 euro, w Teatinos 3 896 euro, a w Carretera de Cádiz 3 822 euro.

Szybkie wzrosty nie ograniczają się jednak do najdroższych lokalizacji. W Campanillas ceny zwiększyły się w ciągu roku aż o 21,7%, mimo że średnia wynosi tam stosunkowo niskie 2 754 euro za metr kwadratowy. W Ciudad Jardín wzrost sięgnął 17,2%, do 2 692 euro, natomiast w Bailén-Miraflores 15,9%, do 3 298 euro.

Silna dynamika w tańszych dzielnicach może wskazywać na stopniowe przesuwanie się popytu poza ścisłe centrum i najdroższe części miasta. Kupujący poszukują niższych cen wejścia, co z czasem prowadzi do szybkiego wzrostu wartości również na obrzeżach.

Jednocześnie finansowanie zakupu staje się coraz większym obciążeniem. W drugim kwartale ustanowiono 129 240 hipotek mieszkaniowych, o 3,3% mniej niż w poprzednich trzech miesiącach. Kredyty hipoteczne odpowiadały jednak za 77% wszystkich transakcji, o 1,9 pkt proc. więcej niż kwartał wcześniej.

W ujęciu rocznym liczba hipotek wyniosła 518 726 i była o 9% wyższa niż rok wcześniej. Najwięcej nowych kredytów zawarto w Andaluzji, 25 501. Kolejne miejsca zajęły Katalonia z wynikiem 22 844, Madryt z 20 604 oraz region Walencji z 15 574.

Najważniejszy sygnał ostrzegawczy dotyczy jednak wartości zobowiązań. Zadłużenie hipoteczne wzrosło do 1 861 euro na metr kwadratowy, rosnąc trzynasty kwartał z rzędu. Przeciętne zadłużenie przypadające na jedno mieszkanie osiągnęło rekordowe 176 453 euro, po wzroście o 2,3% w ciągu kwartału. Był to dziewiąty kolejny kwartalny wzrost.

Hiszpański rynek nie znajduje się więc w fazie gwałtownego załamania. Wchodzi raczej w okres coraz większego napięcia pomiędzy cenami, dostępnością finansowania i możliwościami gospodarstw domowych. Dopóki podaż pozostaje ograniczona, a popyt zagraniczny rośnie, spadek liczby transakcji może nie wystarczyć do zahamowania cen.