Drożeją kredyty hipoteczne, rosną rentowności obligacji. Geopolityka znów dyktuje warunki rynkom

• Rentowność 10-letnich obligacji USA wzrosła w okolice 4,25%, co podnosi koszty kredytów hipotecznych i finansowania gospodarki.

• Napięcia geopolityczne na Bliskim Wschodzie zwiększają ceny ropy i podsycają obawy o powrót inflacji.

• Fed może utrzymać stopy procentowe na wysokim poziomie dłużej, co zmienia perspektywy rynków finansowych.

Geopolityka ponownie zmienia kierunek rynków

Napięcia geopolityczne na Bliskim Wschodzie ponownie stają się jednym z kluczowych czynników kształtujących globalne rynki finansowe. Konflikt z Iranem oraz wzrost napięć w regionie powodują gwałtowny wzrost cen ropy i energii, co natychmiast znajduje odzwierciedlenie w wycenach obligacji oraz oczekiwaniach inflacyjnych.

Rentowności 10-letnich obligacji skarbowych USA wzrosły w ostatnich dniach do poziomu około 4,25%, co jest najwyższym poziomem od kilku tygodni. Ten ruch ma bezpośrednie przełożenie na koszty kredytów hipotecznych, które zazwyczaj podążają za rentownością długoterminowych obligacji. W rezultacie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA ponownie przekroczyło psychologiczny poziom 6%, osiągając około 6,11%.

Analitycy podkreślają, że w normalnych warunkach słabsze dane makroekonomiczne – takie jak spadek zatrudnienia czy stabilizacja inflacji – wywołałyby presję na spadek rentowności obligacji. Tym razem jednak czynnik geopolityczny przeważył nad fundamentami gospodarczymi, powodując wzrost niepewności na rynkach finansowych.

Zdaniem analityków to właśnie ceny ropy mogą w najbliższych miesiącach odegrać kluczową rolę w kształtowaniu oczekiwań inflacyjnych. Jeśli konflikt w regionie będzie się przedłużał, inflacja energetyczna może ponownie przyspieszyć, co utrudni bankom centralnym rozpoczęcie cyklu obniżek stóp procentowych.

Rynek obligacji dyktuje warunki dla kredytów hipotecznych

Jednym z najważniejszych elementów wpływających na koszty finansowania gospodarki jest obecnie rynek obligacji. Kredyty hipoteczne są silnie powiązane z rentownością 10-letnich obligacji USA, dlatego każda zmiana nastrojów na rynku długu niemal natychmiast przekłada się na koszty kredytów.

W ostatnich tygodniach inwestorzy obserwują zwiększoną zmienność na rynku obligacji. Choć same ruchy cenowe nie były wyjątkowo gwałtowne, mechanika rynku kredytów hipotecznych sprawiła, że oprocentowanie kredytów wzrosło szybciej, niż wynikałoby to z samego ruchu rentowności obligacji.

Dodatkowo na rynku kredytów hipotecznych istnieją poziomy techniczne, które zwiększają zmienność stóp procentowych. Jednym z nich jest obszar w okolicach 6,25%, który – jak twierdzą analitycy – często działa jak strefa przejściowa zwiększająca amplitudę ruchów oprocentowania. Gdy stopy zaczynają przekraczać takie poziomy, zmiany mogą być bardziej gwałtowne niż zwykle.

W praktyce oznacza to, że nawet umiarkowane wahania na rynku obligacji mogą prowadzić do stosunkowo dużych zmian kosztów kredytów hipotecznych. Zjawisko to było widoczne w ostatnich dniach, gdy oprocentowanie kredytów wzrosło z około 6,1% w okolice 6,35%, mimo braku jednego konkretnego wydarzenia rynkowego.

Fed między inflacją a spowolnieniem gospodarczym

Sytuacja na rynku obligacji oraz rosnące ceny energii stawiają Rezerwę Federalną w trudnym położeniu. Bank centralny USA od wielu miesięcy sygnalizuje, że jego głównym celem pozostaje stabilizacja inflacji, jednak rosnące napięcia geopolityczne mogą skomplikować ten proces.

W ostatnich tygodniach dane makroekonomiczne z USA były mieszane. Stopa bezrobocia wzrosła do około 4,4%, a zatrudnienie poza rolnictwem spadło, co sugeruje pewne ochłodzenie rynku pracy. Jednocześnie inflacja konsumencka pozostaje względnie stabilna, oscylując w pobliżu 2,4% dla inflacji ogólnej oraz 2,5% dla inflacji bazowej.

W normalnych warunkach takie dane mogłyby otworzyć drogę do pierwszych obniżek stóp procentowych. Jednak wzrost cen ropy oraz ryzyko inflacji wojennej sprawiają, że bank centralny może być zmuszony do zachowania większej ostrożności.

Inwestorzy na Wall Street zakładają obecnie, że Fed może utrzymać stopy procentowe bez zmian co najmniej do jesieni, co znacząco zmienia wcześniejsze prognozy rynkowe. Jeszcze na początku roku wielu analityków spodziewało się kilku obniżek stóp procentowych w 2026 roku.

Nie brakuje również presji politycznej na bank centralny. W ostatnich dniach pojawiły się wezwania ze strony polityków do szybszego obniżenia kosztu pieniądza, jednak większość ekonomistów podkreśla, że Fed nie kontroluje bezpośrednio oprocentowania kredytów hipotecznych, a jedynie wpływa na nie poprzez politykę monetarną i oczekiwania rynkowe.

Rynek nieruchomości wciąż pod presją wysokich stóp

Wysokie koszty finansowania pozostają jednym z największych wyzwań dla amerykańskiego rynku nieruchomości. Od 2022 roku sprzedaż domów w Stanach Zjednoczonych utrzymuje się na poziomach znacznie niższych od historycznych średnich.

Roczna liczba sprzedaży domów na rynku wtórnym oscyluje w okolicach 4 milionów, podczas gdy w normalnych warunkach wynosiła około 5,2 miliona. Oznacza to, że rynek nieruchomości pozostaje w stanie długotrwałego spowolnienia.

Jednocześnie jednak pojawiają się pierwsze sygnały stabilizacji. W lutym sprzedaż istniejących domów wzrosła o 1,7%, a liczba wniosków o kredyty hipoteczne również zaczęła rosnąć. Oznacza to, że część kupujących powoli wraca na rynek, licząc na poprawę dostępności mieszkań.

Analitycy podkreślają jednak, że sytuacja pozostaje bardzo delikatna. Jeśli ceny ropy utrzymają się na wysokim poziomie, a rentowności obligacji nadal będą rosły, koszty kredytów hipotecznych mogą ponownie wzrosnąć, co ponownie ograniczy dostępność mieszkań dla wielu gospodarstw domowych.

Jednocześnie wielu ekspertów zauważa, że obecny poziom oprocentowania – choć wysoki w porównaniu z okresem pandemii – jest nadal niższy niż rok temu. W marcu ubiegłego roku średnia stopa kredytu hipotecznego wynosiła około 6,65%, co oznacza, że obecne warunki finansowania są relatywnie korzystniejsze niż w poprzednim sezonie zakupowym.

Dlaczego rynki mogą pozostać niestabilne

Z perspektywy inwestorów kluczowe pytanie brzmi obecnie, czy obecny wzrost rentowności obligacji jest jedynie krótkoterminową reakcją na wydarzenia geopolityczne, czy też początkiem nowego trendu na rynkach finansowych.

Jeżeli ceny ropy utrzymają się powyżej 100 dolarów za baryłkę, inflacja może ponownie przyspieszyć, zmuszając banki centralne do utrzymania restrykcyjnej polityki monetarnej. W takim scenariuszu rynki obligacji pozostaną pod presją, a koszty finansowania gospodarki będą rosnąć.

Z drugiej strony, jeśli napięcia geopolityczne ulegną złagodzeniu, rentowności obligacji mogą szybko spaść, otwierając drogę do spadku kosztów kredytów hipotecznych nawet w okolice 5,5–5,8%, co mogłoby wyraźnie ożywić rynek nieruchomości.

W krótkim terminie rynki finansowe będą więc pozostawać wrażliwe na trzy kluczowe czynniki: rozwój konfliktu na Bliskim Wschodzie, ceny energii oraz decyzje banków centralnych. To właśnie ich kombinacja będzie decydowała o kierunku globalnych rynków w nadchodzących miesiącach.