Budownictwo w Polsce przyspiesza, ale pojawia się pierwszy sygnał ostrzegawczy rynku

• W 2025 r. w Polsce oddano do użytkowania 208,4 tys. mieszkań, czyli o 4,1% więcej niż rok wcześniej.

• Jednocześnie liczba rozpoczętych inwestycji spadła o 9,2%, a pozwoleń na budowę o 8,7%, co może zapowiadać spowolnienie rynku w kolejnych latach.

• W sektorze budynków niemieszkalnych dominowały obiekty przemysłowe i magazynowe, które stanowiły 45% oddanej powierzchni użytkowej.

Budownictwo mieszkaniowe rośnie, ale inwestorzy stają się ostrożniejsi

Według danych statystycznych w 2025 roku oddano do użytkowania 208 368 mieszkań, czyli o 4,1% więcej niż rok wcześniej. Łączna powierzchnia użytkowa nowych lokali wyniosła 18,1 mln m², co oznacza wzrost o 1,5% rok do roku.

Średnia powierzchnia nowo oddanych mieszkań wyniosła 86,9 m², co oznacza spadek względem roku poprzedniego. W przypadku budownictwa jednorodzinnego przeciętna powierzchnia była znacznie wyższa i wynosiła 126,1 m², natomiast w budynkach wielorodzinnych jedynie 51,4 m².

Najwięcej mieszkań powstało w regionach o największej dynamice gospodarczej. Liderem pozostaje województwo mazowieckie, gdzie zrealizowano 21,6% wszystkich inwestycji mieszkaniowych. Kolejne miejsca zajęły Wielkopolska (10,3%) oraz Małopolska (9,8%).

Analitycy podkreślają, że koncentracja inwestycji w największych ośrodkach gospodarczych nie jest zaskoczeniem. To właśnie tam utrzymuje się najwyższy popyt na mieszkania wynikający z migracji wewnętrznych, napływu pracowników oraz rozwoju sektora usług i technologii.

Jednocześnie warto zauważyć, że wskaźnik liczby mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców wyniósł w Polsce 5,6, co oznacza umiarkowane tempo rozwoju rynku. Najwyższe wartości odnotowano w województwach:

• mazowieckim – 8,2

• pomorskim – 7,3

• dolnośląskim – 6,7

Natomiast najniższe wskaźniki wystąpiły w regionach o słabszym rozwoju gospodarczym.

Spadek liczby nowych inwestycji może zapowiadać przyszłe ograniczenie podaży

Pomimo wzrostu liczby oddanych mieszkań, dane dotyczące nowych inwestycji wskazują na bardziej ostrożne podejście inwestorów.

W 2025 roku rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, czyli o 9,2% mniej niż rok wcześniej. Również liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła – do 266,4 tys., co oznacza spadek o 8,7% rok do roku.

Analitycy oceniają, że taki trend może wynikać z kilku czynników:

• wysokich kosztów finansowania inwestycji

• niepewności gospodarczej

• zmieniających się regulacji rynku nieruchomości

• rosnących kosztów materiałów budowlanych

Warto zauważyć, że aż 64,2% mieszkań oddanych do użytkowania powstało w inwestycjach deweloperskich, natomiast 32,3% w budownictwie indywidualnym.

Oznacza to, że sektor deweloperski pozostaje głównym motorem rynku mieszkaniowego. Jednak to właśnie w tej części rynku inwestycje są najbardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych oraz dostępność finansowania.

Z perspektywy ekonomicznej oznacza to potencjalne ryzyko ograniczenia podaży mieszkań w latach 2026–2027, jeśli liczba nowych projektów nie zacznie ponownie rosnąć.

Przemysł i logistyka napędzają budownictwo niemieszkalne

Ciekawym zjawiskiem w danych za 2025 rok jest rosnące znaczenie budownictwa przemysłowego i logistycznego.

W analizowanym okresie oddano do użytkowania 19,7 tys. nowych budynków niemieszkalnych, a ich łączna powierzchnia wyniosła 12,8 mln m².

Największy udział w strukturze powierzchni miały:

• budynki przemysłowe i magazynowe – 45%

• pozostałe budynki niemieszkalne – 22,1%

• budynki handlowo-usługowe – 14,5%

To wyraźnie pokazuje, że rozwój gospodarczy coraz silniej napędza sektor logistyczny i przemysłowy. Polska pozostaje jednym z najważniejszych centrów logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Największe powierzchnie nowych budynków niemieszkalnych oddano w województwach:

• mazowieckim – 2,2 mln m²

• wielkopolskim – 1,7 mln m²

• śląskim – 1,2 mln m²

• łódzkim – 985 tys. m²

Jednocześnie największe wzrosty powierzchni użytkowej odnotowano w regionach takich jak podkarpackie, zachodniopomorskie czy kujawsko-pomorskie, co wskazuje na stopniową dywersyfikację inwestycji poza największe aglomeracje.

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w nową fazę cyklu

Analiza danych wskazuje na ciekawy moment cyklu koniunkturalnego w polskim budownictwie.

Z jednej strony sektor wciąż korzysta z projektów rozpoczętych w latach poprzednich, co przekłada się na wzrost liczby oddanych mieszkań. Z drugiej strony spadek liczby nowych inwestycji sugeruje, że rynek zaczyna reagować na trudniejsze warunki finansowe.

Analitycy oceniają, że jeśli liczba nowych projektów nie zacznie ponownie rosnąć, pod koniec dekady może pojawić się ponowny niedobór mieszkań, szczególnie w największych miastach.

W dłuższej perspektywie o kondycji rynku zdecydują przede wszystkim:

• poziom stóp procentowych

• dostępność kredytów hipotecznych

• polityka mieszkaniowa państwa

• tempo urbanizacji największych aglomeracji

Jedno jest jednak pewne – sektor budownictwa pozostaje jednym z kluczowych filarów polskiej gospodarki, a jego rozwój w kolejnych latach będzie miał istotny wpływ zarówno na rynek nieruchomości, jak i na szeroko rozumianą koniunkturę gospodarczą.