Mocne tąpnięcie w budownictwie. Liczba nowych budów spadła o niemal 30%

• W styczniu 2026 r. oddano do użytkowania 14,7 tys. mieszkań, o 8,0% mniej niż rok wcześniej.

• Liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o 12,3%, a liczba rozpoczętych budów aż o 28,6% r/r.

• Największą aktywność budowlaną odnotowano w województwie mazowieckim, wielkopolskim, małopolskim i dolnośląskim.

Spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania

Według wstępnych danych GUS w styczniu 2026 r. oddano do użytkowania 14,7 tys. mieszkań. To wynik o 8,0% niższy niż rok wcześniej. Powierzchnia użytkowa nowo wybudowanych lokali wyniosła 1,4 mln m², co oznacza spadek o 4,1% r/r. Przeciętna wielkość mieszkania osiągnęła 93 m².

Największy udział w rynku tradycyjnie mieli deweloperzy, którzy przekazali do eksploatacji 8,6 tys. lokali (–11,4% r/r), co stanowiło 58,7% całkowitej liczby mieszkań. Inwestorzy indywidualni oddali 5,7 tys. mieszkań (+1,0% r/r), odpowiadając za 38,9% rynku.

Oceniają analitycy, że relatywnie lepsza sytuacja w segmencie budownictwa indywidualnego może wynikać z decyzji podjętych jeszcze w okresie wysokiej inflacji oraz chęci ochrony kapitału poprzez inwestycję w nieruchomości. Deweloperzy natomiast wyraźnie dostosowują skalę podaży do osłabionego popytu kredytowego.

Pozwolenia i nowe budowy pod silną presją

Jeszcze bardziej niepokojąco prezentują się dane dotyczące przyszłej podaży. W styczniu wydano pozwolenia na budowę 17,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 12,3% w skali roku. W przypadku deweloperów spadek sięgnął 14,0%, podczas gdy inwestorzy indywidualni odnotowali wzrost o 5,1%.

Największy sygnał ostrzegawczy płynie jednak z danych o liczbie rozpoczętych budów. W styczniu 2026 r. rozpoczęto budowę zaledwie 12,3 tys. mieszkań – o 28,6% mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy ograniczyli nowe inwestycje o 29,6% r/r, a inwestorzy indywidualni o 30,6%.

Twierdzą analitycy, że tak głęboki spadek może być efektem kombinacji czynników: ostrożności banków w finansowaniu inwestycji, nadal relatywnie wysokich kosztów budowy oraz niepewności regulacyjnej. Spadek liczby nowych projektów może oznaczać, że w horyzoncie 1–2 lat podaż mieszkań wyraźnie się skurczy.

W ujęciu miesiąc do miesiąca (styczeń 2026 vs grudzień 2025) spadki były jeszcze silniejsze – liczba pozwoleń zmniejszyła się o 37,0%, mieszkań oddanych do użytkowania o 40,5%, a rozpoczętych budów o 6,0%. Sezonowość tłumaczy część tej dynamiki, jednak skala zmian potwierdza wyraźne hamowanie rynku.

Regionalne centra budownictwa pozostają niezmienne

Najwięcej mieszkań – zarówno oddanych, jak i objętych pozwoleniami czy rozpoczętych – powstało w województwie mazowieckim (3,0 tys. oddanych mieszkań, 3,4 tys. pozwoleń, 2,6 tys. rozpoczętych budów). Wysoką aktywność odnotowano także w województwach: wielkopolskim, małopolskim i dolnośląskim.

Struktura regionalna pokazuje, że największe ośrodki miejskie wciąż pozostają motorem rynku mieszkaniowego. Oceniają analitycy, że koncentracja inwestycji w największych aglomeracjach wynika z relatywnie stabilnego popytu generowanego przez migrację wewnętrzną oraz napływ pracowników z zagranicy.

Na koniec stycznia 2026 r. w budowie pozostawało 835,9 tys. mieszkań – poziom zbliżony do ubiegłorocznego. Oznacza to, że bieżące spowolnienie nie przekłada się jeszcze na wyraźny spadek portfela inwestycji w toku, lecz jeśli trend się utrzyma, statystyki te mogą w kolejnych kwartałach ulec pogorszeniu.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

Obecne dane sygnalizują przejście rynku w fazę wyraźnego schłodzenia po okresie dynamicznego odbicia. Kluczowym czynnikiem dla dalszego kierunku rynku pozostanie dostępność kredytu hipotecznego oraz polityka monetarna. Jeżeli warunki finansowania ulegną poprawie, deweloperzy mogą stopniowo odbudowywać portfel nowych inwestycji.

Z drugiej strony ograniczona liczba nowych budów może w przyszłości doprowadzić do niedoboru podaży, co przy stabilizacji popytu mogłoby ponownie wywołać presję wzrostową na ceny mieszkań. Twierdzą analitycy, że rynek wchodzi w fazę równoważenia – mniejsza liczba nowych projektów to próba dostosowania się do realnych możliwości nabywczych gospodarstw domowych.